3 lipca 2025 roku był ostatnim dniem, kiedy mieszkańcy Obornik Śląskich mogli zgłosić uwagi do jednego z najbardziej kontrowersyjnych projektów urbanistycznych w historii miasta. Problem w tym, że większość mieszkańców o niczym nie wiedziała. Chodzi o potężne osiedle mieszkaniowe, które ma powstać w centrum miasta, na terenie dawnego zakładu MIŚ, w trybie tzw. specustawy mieszkaniowej – lex deweloper.
Wniosek inwestycyjny pojawił się w Biuletynie Informacji Publicznej 12 czerwca 2025 roku. Trafił jednak nie na stronę główną urzędu, lecz do ukrytej zakładki, bez żadnej promocji w mediach społecznościowych, ogłoszeń publicznych czy komunikatów prasowych. Przypadek? A może działanie z premedytacją.
Kto za tym stoi?
Projekt realizuje spółka Factory City Center Sp. z o.o., której udziałowcami są Arkadiusz Dębicki – znany lokalny przedsiębiorca, prowadzący m.in. restaurację Retro oraz firmę budowlaną, i Krzysztof Agaciak, którego rodzina powiązana była z nadzorem budowlanym. Spółka została założona w 2023 roku i niemal natychmiast zaczęła przejmować nieruchomości – w tym teren po zakładzie MIŚ, zakupiony od syndyka. Wcześniej Dębicki nabył także działkę od gminy przy ul. Orkana, która według planów miała być deptakiem. Plan został zmieniony.
Co jednak budzi największe wątpliwości? Factory City Center Sp. z o.o. nie wykazuje żadnej działalności operacyjnej. Z opublikowanego sprawozdania finansowego za 2023 rok wynika, że spółka nie osiągnęła żadnych przychodów, nie prowadziła sprzedaży ani usług, a mimo to posiada już wielomilionowe aktywa w postaci nieruchomości. Wydatki operacyjne są znikome, a cały majątek wydaje się oparty na prywatnych środkach właścicieli lub finansowaniu zewnętrznym. To może sugerować, że firma jest jedynie wehikułem inwestycyjnym, powołanym specjalnie pod tę inwestycję – bez zaplecza, historii ani stabilności.
Co ma powstać?
Z udostępnionych przez inwestora dokumentów wynika, że projekt zakłada:
- 4 budynki mieszkalne wielorodzinne (do 4 kondygnacji)
- 1 budynek usługowy
- 4 garaże podziemne
- przebudowę istniejącego budynku
- zagospodarowanie całej działki nr 113/1
Inwestycja podzielona jest na 5 etapów i diametralnie zmieni układ przestrzenny środkowej części Obornik Śląskich. Na terenie dotychczas zdominowanym przez niską zabudowę willową, powstanie intensywne, miejskie blokowisko.
Największe kontrowersje projektu
🟥 1. Skala zabudowy: 5 etapów, 5 dużych budynków
Budynki A, B, C, D, E (w tym jeden usługowy) – na niewielkiej działce, w ścisłym centrum miasta. Wysokość sięga 4 kondygnacji, co rażąco odbiega od otaczającej zabudowy willowej. Całość podzielona na etapy, co sugeruje próbę „rozłożenia” procedur i uniknięcia całościowych konsultacji.
🟩 2. Problem z zielenią i przestrzenią wspólną
Pomimo podania dużych procentów powierzchni biologicznie czynnej, znaczna jej część to dachy garaży podziemnych lub niewielkie skwery między budynkami. W rzeczywistości mieszkańcy zyskają bardzo mało terenów rekreacyjnych.
🚫 3. Komunikacja i dojazdy
Tylko dwa wjazdy do garaży podziemnych (od północy i południa), a brak nowej infrastruktury drogowej. Oznacza to znaczne obciążenie ul. Piłsudskiego, Kościuszki i Ofiar Katynia, które już dziś bywają zatłoczone. Brak nowych miejsc parkingowych ogólnodostępnych – sugeruje, że część ruchu trafi na ulice miejskie.
🧱 4. Część budynków wchodzi na teren wcześniej przeznaczony na rekreację / zieleń publiczną
Mapa wskazuje, że budynek usługowy (etap 5) zlokalizowany jest bardzo blisko ulicy, w miejscu gdzie według wcześniejszych planów miała powstać otwarta przestrzeń publiczna. Może to świadczyć o zmianie przeznaczenia działki z korzyścią dla inwestora.
📍 5. Brak wskazania rozwiązań dla infrastruktury: wod-kan, szkoły, przedszkola, drogi
Mimo dużej skali inwestycji, projekt nie przewiduje żadnej nowej infrastruktury społecznej – jak przedszkola czy placówki usług publicznych. To oznacza obciążenie istniejących szkół, sieci wodociągowej i kanalizacyjnej, które już dziś bywają przeciążone.
Czy lex deweloper jest tutaj w ogóle zasadny?
Zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy z dnia 5 lipca 2018 r. o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących (tzw. specustawy deweloperskiej), inwestycja mieszkaniowa może być realizowana w trybie specjalnym, jeśli nie ma miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub plan nie zawiera wystarczających ustaleń do realizacji inwestycji.
Tymczasem, jak ustaliliśmy, teren po MIŚ-u objęty jest obowiązującym miejscowym planem, który określa przeznaczenie terenu i parametry zabudowy. Zgodnie z art. 7 ust. 2 specustawy, jeśli plan istnieje, to powinien być respektowany i inwestycja powinna być realizowana zgodnie z nim.
Jeśli więc inwestor twierdzi, że plan jest „niewystarczający”, powinien to szczegółowo wykazać. W przeciwnym razie, zastosowanie trybu lex deweloper może być nadużyciem prawa, pozwalającym na obejście uzgodnień urbanistycznych i realizację inwestycji niezgodnie z interesem publicznym.
Specustawa była od początku krytykowana przez urbanistów i organizacje społeczne jako narzędzie obchodzenia planowania przestrzennego i zwiększania chaosu urbanistycznego. Czy władze Obornik Śląskich naprawdę nie mogły egzekwować istniejącego planu, skoro go mają?
Gdzie jest rada miejska? Gdzie burmistrz?
Nie ma dowodów na nielegalne działania, ale tempo procedowania, brak jawności i widoczna pasywność urzędu, a zarazem widoczne przywileje inwestora budzą poważne pytania:
- Czy burmistrz aktywnie wspiera inwestora?
- Dlaczego nie nagłośniono informacji o tak ważnej zmianie przestrzennej?
- Dlaczego tryb specustawy mieszkaniowej został wybrany mimo obowiązującego planu zagospodarowania?
A odpowiadając na pytanie: tak, decyzje o pozwoleniu na budowę wydaje starosta – ale w trybie specustawy mieszkaniowej (lex deweloper) kluczowa jest uchwała rady miejskiej, bez której w ogóle nie można rozpocząć procedury. I właśnie do tego etapu – konsultacji, planowania i transparentności – odnosiliśmy się w artykule.
Co dalej?
Mieszkańcy chcą przejrzystości. Chcą wiedzieć, kto i kiedy decyduje o przyszłości miasta. I chcą realnego wpływu, a nie procedur pisanych pod inwestorów.
To nie jest tylko konflikt o kilka bloków. To sprawdzian, czy Oborniki Śląskie są miastem obywatelskim, czy tylko pionkiem w rękach deweloperskich interesów.
Redakcja Radio DTR monitoruje sprawę. Czekamy na odpowiedzi burmistrza i przewodniczącego komisji urbanistycznej.
Dziękujemy za sygnał społeczny w emailu do redakcji.
ZAWIADOMIENIA O LOAKLIZACJI INWESTYCJI MIESZKANIOWEJ W TRYBIE SPEC USTAWY
Autor: Rafał Chwaliński
