Plan Ogólny Gminy Oborniki Śląskie ma zdecydować o przestrzennym rozwoju gminy na lata. To od jego ustaleń zależy między innymi, gdzie będzie mogła rozwijać się zabudowa mieszkaniowa. Tymczasem w jednym z kluczowych obliczeń znaleźliśmy liczbę, która wygląda tak, jakby powierzchnię przeciętnego mieszkania potraktowano jako powierzchnię przypadającą na jednego mieszkańca. Problem jest poważny, bo właśnie na tych obliczeniach oparto stwierdzenie, że nowych terenów mieszkaniowych wyznaczać już nie trzeba.
Dokumentacja planu nie pozostawia wątpliwości, jak ważne jest to wyliczenie.
Autorzy uzasadnienia obliczyli chłonność już przeznaczonych pod zabudowę terenów mieszkaniowych na 29 323 mieszkańców. Następnie wyliczyli zapotrzebowanie na nową zabudowę mieszkaniową na maksymalnie 14 987 osób.
I na tej podstawie zapisali wprost:
„nie ma podstawy do wyznaczania nowych terenów pod zabudowę mieszkaniową”.
Takie jest oficjalne uzasadnienie projektu.
Problem zaczyna się kilka linijek wcześniej.
99,5 metra na mieszkańca?
Przepisy wymagają obliczenia parametru oznaczonego symbolem P20. To prognozowana powierzchnia użytkowa mieszkań przypadająca na jednego mieszkańca.
Rozporządzenie dotyczące planów ogólnych rzeczywiście posługuje się wskaźnikami:
P0 – powierzchnia użytkowa mieszkań w gminie na jednego mieszkańca według najnowszych danych,
P-10 – ten sam wskaźnik dziesięć lat wcześniej,
P-20 – ten sam wskaźnik dwadzieścia lat wcześniej.
Na ich podstawie wyznacza się P20. Taką konstrukcję stosują również inne gminy przygotowujące plany ogólne. W Wielgomłynach przykładowo zastosowano wartości 35,2 m²/os., 30,0 m²/os. i 27,2 m²/os. Rozporządzenie z 8 grudnia 2023 r. jest nadal obowiązującym aktem prawnym, choć było już zmieniane.
A co wpisano w Obornikach Śląskich?
W uzasadnieniu czytamy:
P0 = 99,5 m²,
P-10 = 96,1 m²,
P-20 = 90,2 m².
Dokument przy tych wartościach sam pisze, że chodzi o powierzchnię użytkową mieszkań „na jednego mieszkańca”.
I właśnie tutaj zapaliła nam się czerwona lampka.
Bo 99,5 m² to wartość, która w danych dotyczących Obornik Śląskich odpowiada przeciętnej powierzchni jednego mieszkania, a nie powierzchni przypadającej na jedną osobę.
Dane oparte na Banku Danych Lokalnych GUS pokazują dla 2023 roku:
przeciętną powierzchnię mieszkania – 99,5 m²,
ale powierzchnię na osobę – około 37,4 m².
Rok później różnica wygląda podobnie: przeciętne mieszkanie ma około 100,1 m², podczas gdy na jednego mieszkańca przypada około 38,1 m².
To nie są dwa sposoby zapisania tego samego wskaźnika.
To są dwie zupełnie różne wielkości statystyczne.
Sam dokument zdradza problem
Najbardziej uderzające jest to, że kilka stron wcześniej uzasadnienie samo prawidłowo określa wartość 99,5 m².
Przy obliczaniu chłonności zabudowy wielorodzinnej zapisano:
„przeciętna powierzchnia użytkowa 1 mieszkania zgodnie z danymi GUS – 99,5 m²”.
Czyli na stronie dotyczącej chłonności 99,5 m² oznacza powierzchnię jednego mieszkania.
Stronę dalej ta sama wartość 99,5 zostaje użyta jako:
„powierzchnia użytkowa mieszkań w gminie na jednego mieszkańca”.
To jest problem, którego nie da się wyjaśnić różnicą zaokrągleń.
Nie rozmawiamy o 99,5 zamiast 99,4.
Rozmawiamy o mieszkaniu zamiast mieszkańca.
Można to sprawdzić zwykłym dzieleniem
Uzasadnienie podaje łączną powierzchnię użytkową mieszkań:
789 449 m².
Jeżeli 99,5 m² byłoby rzeczywiście powierzchnią przypadającą na mieszkańca, oznaczałoby to zasób wystarczający według tego wskaźnika dla niespełna 8 tysięcy ludzi.
Tymczasem liczba 99,5 ma bardzo logiczne wyjaśnienie jako powierzchnia mieszkania.
Przy około 7934 mieszkaniach:
789 449 m² ÷ 7934 = około 99,50 m² na mieszkanie.
Matematyka pasuje niemal idealnie.
Co więcej, już historyczne dane statystyczne pokazują, jak rozróżnia się te wskaźniki. Strategia rozwoju Obornik Śląskich podawała dla 2013 r. przeciętną powierzchnię mieszkania około 95,4 m². Roczniki statystyczne GUS publikują osobno powierzchnię jednego mieszkania oraz powierzchnię przypadającą na jedną osobę.
Wartości 96,1 i 90,2 m² wpisane przez autorów planu jako powierzchnia „na mieszkańca” również mają więc cechy wartości pochodzących z szeregu opisującego średnią wielkość mieszkania.
To trzeba teraz potwierdzić rok po roku w danych źródłowych GUS.
Co z tego wyszło?
Po podstawieniu 99,5; 96,1 i 90,2 do wzorów dokument otrzymuje:
P20 = 106,3 m²/os.
albo
P20 = 108,8 m²/os.
A następnie liczy:
22 243 – 789 449 / 106,3 = 14 816 mieszkańców
oraz
22 243 – 789 449 / 108,8 = 14 987 mieszkańców.
Za maksymalne zapotrzebowanie przyjęto 14 987 osób.
I na tym właśnie oparto zestawienie:
chłonność istniejących terenów: 29 323 osoby,
zapotrzebowanie: 14 987 osób.
Wniosek: nowych terenów mieszkaniowych nie potrzeba.
Jest jednak ważny paradoks
Tu trzeba zachować precyzję, bo łatwo byłoby napisać efektowny, ale nieprawdziwy tekst.
Jeżeli parametr 99,5 rzeczywiście jest błędny, jego poprawienie nie musi automatycznie oznaczać, że gmina będzie mogła wyznaczyć więcej terenów mieszkaniowych. Może być wręcz odwrotnie.
Dlaczego?
W prawidłowych danych powierzchnia przypadająca na osobę jest znacznie mniejsza niż 99,5 m². Dla 2023 r. wynosi około 37,4 m²/os.
Po zastosowaniu prawidłowego szeregu historycznego również prognozowane P20 byłoby więc znacznie niższe niż 106–109 m²/os.
A ponieważ we wzorze ZAP powierzchnia całego zasobu mieszkaniowego jest dzielona przez P20, niższy P20 oznacza większy wynik dzielenia i w konsekwencji mniejsze zapotrzebowanie na dodatkową zabudowę, nie większe.
To bardzo istotne.
Nie możemy więc dziś uczciwie napisać:
„po poprawieniu błędu wszystkie odrzucone działki powinny zostać dopuszczone do zabudowy”.
Dokumenty tego nie dowodzą.
Możemy natomiast powiedzieć coś równie poważnego:
podstawowe obliczenie zostało sporządzone przy użyciu danych, które wymagają ponownej, źródłowej weryfikacji, ponieważ jednostka zastosowana w tabeli nie odpowiada jednostce wymaganej przez wzór.
A odmów było mnóstwo
To nie jest akademicki błąd w tabelce, której nikt później nie używa.
W wykazie wniosków do planu jak refren powtarza się uzasadnienie:
„Przekroczone zapotrzebowanie na nową zabudowę mieszkaniową”.
Tak odpowiadano właścicielom nieruchomości między innymi w Kuraszkowie, Pęgowie, Golędzinowie, Lubnowie, Zajączkowie, Osolinie, Bagnie, Paniowicach czy Urazie.
Na kolejnych stronach identyczne uzasadnienie pojawia się przy następnych działkach i następnych wnioskach.
Są przypadki ludzi wskazujących, że:
działki są uzbrojone,
zabudowa znajduje się po sąsiedzku,
teren znajdował się wcześniej w studium jako mieszkaniowy,
nieruchomość ma dostęp do dróg,
właściciele od lat gospodarują w danej miejscowości.
To oczywiście nie oznacza, że każdy z tych wniosków należało uwzględnić. Planowanie przestrzenne nie polega na automatycznym zamienianiu każdej działki rolnej w budowlaną.
Ale skoro liczbowy argument o przekroczeniu zapotrzebowania został użyty wobec tak wielu nieruchomości, mieszkańcy mają prawo wiedzieć, czy został policzony na właściwych danych.
Co powinno zostać teraz wyjaśnione
Radio DTR zwróci się do Urzędu Miejskiego w Obornikach Śląskich z pytaniami o źródła danych wykorzystanych przy sporządzaniu obliczeń.
Kluczowe są bardzo proste kwestie:
- Z jakich dokładnie pozycji Banku Danych Lokalnych GUS pobrano wartości 99,5; 96,1 i 90,2 m²?
- Czy wartości te dotyczą przeciętnej powierzchni jednego mieszkania, czy powierzchni użytkowej mieszkań przypadającej na jednego mieszkańca?
- Z których lat pochodzą wszystkie trzy wartości?
- Dlaczego wartość 99,5 m² na jednej stronie uzasadnienia występuje jako przeciętna powierzchnia jednego mieszkania, a na następnej jako powierzchnia przypadająca na jednego mieszkańca?
- Czy autor projektu przeprowadził ponowną weryfikację obliczeń ZAP po sporządzeniu uzasadnienia?
- Czy w przypadku potwierdzenia zastosowania niewłaściwego wskaźnika gmina ponownie przeliczy ZAP i odpowiednio zmieni dokumentację oraz rozpatrzenie wniosków, których uzasadnienie odwołuje się do przekroczonego zapotrzebowania?
To nie są pytania o polityczne sympatie ani o to, czy komuś „należy się działka budowlana”.
To pytania o jednostki, źródło danych i działanie wzoru matematycznego.
Czy plan powinien wrócić do poprawki?
Na obecnym etapie byłoby zbyt daleko idącym stwierdzeniem, że znalezione przez nas dane automatycznie przesądzają o konieczności cofnięcia procedury albo nieważności projektu.
Takiego skutku nie można wyprowadzić z samej niespójności tabeli bez analizy prawnej całej procedury.
Ale jest równie oczywiste coś innego.
Jeżeli potwierdzi się, że do wzoru wymagającego m² na mieszkańca podstawiono dane m² na mieszkanie, to przed dalszym procedowaniem dokumentu obliczenie powinno zostać co najmniej ponownie wykonane, zweryfikowane i wyjaśnione.
Nie dlatego, że Radio DTR chce więcej albo mniej zabudowy.
Dlatego, że plan ogólny jest aktem, który może wpływać na sposób wykorzystania nieruchomości przez wiele lat. A przy takich decyzjach różnica pomiędzy słowami „mieszkanie” i „mieszkaniec” nie jest drobiazgiem.
W tym przypadku różnica wynosi ponad 60 metrów kwadratowych na osobę.
I znajduje się dokładnie w tym miejscu dokumentu, z którego wyszedł argument używany później przy odrzucaniu kolejnych wniosków mieszkańców.
Radio DTR wystąpi o wyjaśnienia do Urzędu Miejskiego i autora projektu. Do czasu uzyskania odpowiedzi nie przesądzamy, czy mamy do czynienia z błędem rachunkowym, błędnym opisem jednostki czy błędnym doborem danych. Dokumentacja, którą przeanalizowaliśmy, wymaga jednak takiego wyjaśnienia przed dalszym traktowaniem wyniku 14 987 jako liczby niebudzącej wątpliwości.
Informacja dla mieszkańców Godzięcina i Bukowic
„Panorama Trzebnicka” bez burmistrza. Jedna decyzja prokuratury i nagle okazało się, że o gminie można pisać inaczej
Wrzesień weryfikuje inwestycyjne plany Obornik. Co miało być w 2026 roku, a przechodzi na 2027?
Etatowy członek zarządu pod Trybunałem. A kto pilnuje szpitala w Trzebnicy?
Czytaj dalej
Ten temat ma ciąg dalszy
Wybraliśmy teksty, które naturalnie prowadzą czytelnika dalej.