Wszystkie wartości dotyczą gmin, a nie wyłącznie miejscowości będących siedzibami urzędów. Okresy analizy są zbliżone, ale nie mają dokładnie tych samych dat końcowych.
Pierwsza obserwacja jest oczywista: Oborniki Śląskie i Wisznia Mała tworzą w tym zestawieniu grupę droższych lokalizacji. Żmigród znajduje się wyraźnie poniżej, a Prusice zamykają porównanie.
Druga obserwacja jest mniej oczywista. Liczba rekordów również bardzo się różni.
W Obornikach Śląskich do zbiorczej mediany wykorzystano 159 obserwacji, w Wiszni Małej 119, w Żmigrodzie 115, a w Prusicach tylko 29.
Nie musi to oznaczać dokładnie takiej samej proporcji liczby wszystkich sprzedanych mieszkań. Dane są przetwarzane i poddawane filtrom jakościowym. Niemniej różnica w liczebności próby pokazuje, jak odmienny obraz rynku otrzymujemy w poszczególnych gminach.
| Gmina | Mediana ceny transakcyjnej | Liczba rekordów |
|---|---|---|
| Oborniki Śląskie | 7937 zł/m² | 159 |
| Wisznia Mała | 7635 zł/m² | 119 |
| Żmigród | 6141 zł/m² | 115 |
| Prusice | 5128 zł/m² | 29 |
Wisznia Mała rośnie najszybciej. Ceny mieszkań również należą do najwyższych
Gdy do cen mieszkań dołożymy dane demograficzne, zestawienie nabiera dodatkowego znaczenia.
Według danych za lata 2020–2025 gmina Wisznia Mała zwiększyła liczbę mieszkańców o 7,4 proc. To najwyższy wzrost w powiecie trzebnickim.
W tym samym okresie Oborniki Śląskie zyskały 2,1 proc. mieszkańców. Natomiast Żmigród odnotował spadek o 2,5 proc., a Prusice o 1,4 proc.
W naszym zestawieniu występuje zatem wyraźna zbieżność: dwie gminy zyskujące ludność mają wyższe mediany cen transakcyjnych niż dwie gminy tracące mieszkańców.
Czy to dowód, że napływ ludności podnosi ceny mieszkań?
Nie. Jeszcze nie.
Bliskość Wrocławia, możliwość codziennych dojazdów do pracy, atrakcyjność konkretnych miejscowości, dostępność terenów budowlanych i struktura zabudowy mogą wpływać zarówno na decyzje o przeprowadzce, jak i na ceny nieruchomości.
Co więcej, Wisznia Mała jest gminą o silnie rozwiniętej zabudowie jednorodzinnej. Rynek mieszkań stanowiących odrębne lokale nie opisuje więc automatycznie całego rynku mieszkaniowego tej gminy.
Można jednak postawić ważne pytanie: czy coraz więcej osób szuka miejsca do życia poza Wrocławiem, ale nadal chce zachować możliwość korzystania z jego rynku pracy i usług?
Dane demograficzne wskazują, że ten kierunek badań ma sens. Samych motywacji kupujących jeszcze nie znamy.
Żmigród. Mieszkańców ubywa, ale to nie znaczy, że mieszkania tanieją
Żmigród jest szczególnie interesującym przypadkiem.
Gmina straciła w ciągu pięciu lat 2,5 proc. mieszkańców, najwięcej w ujęciu procentowym spośród sześciu gmin powiatu. Jednocześnie mediana cen transakcyjnych mieszkań w analizowanym okresie wyniosła 6141 zł za metr kwadratowy.
Co więcej, miesięczne zestawienia ujawniają duże rozbieżności.
W maju 2025 roku mediana sięgnęła 11 038 zł/m², natomiast w maju 2026 roku wyniosła 3902 zł/m².
Czy mieszkania potaniały w ciągu roku o niemal dwie trzecie?
Nie ma podstaw do takiego wniosku.
Pierwsza wartość została obliczona z pięciu rekordów, druga z jednego. Wystarczy, że w jednym miesiącu sprzedano kilka nowszych lokali, a w drugim starsze mieszkanie wymagające remontu, żeby otrzymać dramatycznie różne wyniki.
Dane pokazują jeszcze jedno ciekawe zjawisko: w marcu 2024 roku odnotowano aż 37 rekordów. To wyjątkowo dużo na tle innych miesięcy.
Czy był to efekt sprzedaży mieszkań w jednej inwestycji, czy raczej koncentracji dokumentów w rejestrze? Bez przeanalizowania poszczególnych zapisów nie sposób odpowiedzieć.
Żmigród pokazuje tym samym, dlaczego badanie lokalnego rynku nie może polegać wyłącznie na zestawianiu najwyższych i najniższych cen.
Prusice. Tańszy metr, ale czy łatwiej kupić mieszkanie?
W Prusicach mediana wynosi 5128 zł/m². To najniższa wartość spośród czterech gmin, dla których otrzymaliśmy zbiorcze mediany transakcyjne.
Na pierwszy rzut oka gmina mogłaby więc wydawać się atrakcyjną alternatywą dla osób poszukujących tańszego mieszkania.
Problem tkwi jednak w dostępności lokali.
W okresie 24 miesięcy zestawienie obejmuje tylko 29 rekordów. W wielu miesiącach historia danych zawiera zaledwie jedną obserwację, a w niektórych nie ma żadnej.
To zasadnicza różnica między niską ceną a rzeczywistą możliwością dokonania zakupu.
Mieszkanie może być relatywnie tanie, ale jeżeli na rynku rzadko pojawiają się lokale odpowiadające potrzebom rodziny, cena przestaje być jedynym kryterium.
Kupujący musi jeszcze znaleźć odpowiedni metraż, lokalizację i standard. Do tego dochodzą koszty utrzymania, dojazdów oraz dostępność szkół, przedszkoli i innych usług.
Niski poziom mediany nie oznacza więc automatycznie większej dostępności mieszkań.
Właśnie dlatego w kolejnych analizach warto zestawiać nie tylko ceny, lecz także liczbę ofert i zarejestrowanych sprzedaży.
Zawonia. Gdy mieszkań jest tak mało w danych, że cena przestaje być miarodajna
Jeszcze inną sytuację obserwujemy w Zawoni.
Dostawca danych nie publikuje dla tej gminy zbiorczej mediany z ostatniego okresu. Dostępna historia obejmuje jedynie 19 miesięcy z obserwacjami rozłożonymi między sierpniem 2021 roku a marcem 2026 roku.
W większości z tych miesięcy występuje pojedynczy rekord.
Nie oznacza to, że w Zawoni mieszkania są bezwartościowe, nie ma chętnych na zakup lub że rynek nieruchomości nie funkcjonuje.
Może to świadczyć o niewielkim obrocie samodzielnymi lokalami mieszkalnymi, ale równie dobrze o strukturze zabudowy, w której dominują domy jednorodzinne, oraz o ograniczeniach dostępnego zbioru.
Przypadek Zawoni przypomina o czymś, o czym często zapomina się podczas publikowania rankingów cen nieruchomości: nie każda gmina ma wystarczająco rozbudowany rynek mieszkań, by można było wiarygodnie wyznaczać jego miesięczną cenę.
A brak danych nie jest tym samym co niska cena.
Trzebnica. Prawie 11 tys. zł za metr, ale na innym rynku
Największa gmina powiatu trzebnickiego wymaga osobnego omówienia.
Dysponujemy bowiem zestawieniem 312 rekordów cen ofertowych mieszkań z rynku pierwotnego. Mediana wynosi w nim 10 786 zł/m².
To oznacza, że nowe mieszkania oferowane przez deweloperów w Trzebnicy osiągają poziom cen znacznie wyższy od median transakcyjnych przedstawionych dla pozostałych gmin.
Nie można jednak na tej podstawie tworzyć jednego rankingu.
W Trzebnicy mówimy o cenach, których oczekują sprzedający nowe lokale. W Obornikach Śląskich, Wiszni Małej, Żmigrodzie i Prusicach – o cenach wynikających z zarejestrowanych sprzedaży mieszkań.
To dwa różne wskaźniki.
Również zakres czasowy nie jest identyczny. Dane ofertowe Trzebnicy sięgają października 2026 roku, natomiast przekazane zestawienia transakcyjne kończą się w czerwcu lub na początku lipca.
Potrzebujemy zatem danych transakcyjnych dla Trzebnicy, aby odpowiedzieć na zasadnicze pytanie: czy stolica powiatu jest rzeczywiście najdroższym miejscem do zakupu mieszkania w całym powiecie?
Dostępne obecnie informacje nie pozwalają tego rozstrzygnąć.
Co mówi nam demografia całego powiatu?
Powiat trzebnicki miał na koniec 2025 roku 88 002 mieszkańców, według udostępnionego zestawienia danych GUS. W porównaniu z 2020 rokiem oznacza to wzrost o 1,3 proc.
Za tą jedną liczbą kryją się jednak różne kierunki zmian.
Wisznia Mała rozwija się demograficznie bardzo szybko. Oborniki Śląskie i Trzebnica również zwiększają liczbę mieszkańców, choć wolniej. Niewielki wzrost odnotowuje Zawonia. Natomiast Prusice i Żmigród tracą ludność.
W konsekwencji mówienie o jednym kierunku rozwoju całego powiatu byłoby uproszczeniem.
Możemy mieć do czynienia z nasilaniem się różnic między obszarami lepiej powiązanymi z Wrocławiem a terenami położonymi dalej od głównych ośrodków zatrudnienia.
Nie należy jednak automatycznie dzielić gmin na rozwijające się i upadające.
Spadek liczby mieszkańców nie przesądza o jakości życia, podobnie jak wzrost populacji nie gwarantuje dobrej sytuacji finansowej samorządu ani sprawnie działających usług publicznych.
Rozwój mieszkaniowy może przecież zwiększać dochody podatkowe, ale jednocześnie generować wysokie koszty budowy dróg, kanalizacji, szkół i przedszkoli.
Z kolei gmina tracąca mieszkańców może mierzyć się z coraz większymi kosztami utrzymania infrastruktury przypadającymi na jednego mieszkańca.
To właśnie w tym miejscu analiza rynku nieruchomości zaczyna być czymś więcej niż porównywaniem cen.
Staje się opowieścią o przyszłości samorządów.
Czy ceny mieszkań naprawdę wzrosły?
Historyczne dane pozwalają zauważyć, że w wielu miesiącach lat 2021–2022 mediany były niższe niż te obserwowane w latach 2025–2026.
Nie wystarcza to jednak do obliczenia rzetelnego tempa wzrostu wartości porównywalnych mieszkań.
Skład sprzedawanych nieruchomości mógł się zmieniać. Starsze lokale mogły ustępować miejsca nowym inwestycjom, a niewielkie próby dodatkowo zwiększają wahania statystyczne.
Ponadto przedstawione ceny są nominalne. Nie uwzględniają utraty siły nabywczej pieniądza spowodowanej inflacją.
Aby powiedzieć, o ile realnie podrożały mieszkania, należałoby porównać możliwie podobne nieruchomości, w jednakowych okresach, z uwzględnieniem zmian poziomu cen w gospodarce.
Z tego powodu same historyczne mediany nie powinny być traktowane jako indeks wartości mieszkań.
Jeden powiat czy kilka różnych rynków?
Z przedstawionych danych wyłaniają się przynajmniej trzy odmienne obrazy rynku.
Pierwszy tworzą Oborniki Śląskie i Wisznia Mała – gminy z relatywnie wysokimi medianami cen oraz dodatnią zmianą liczby mieszkańców.
Drugi obejmuje Żmigród i Prusice – gminy z niższymi medianami, tracące mieszkańców, przy czym skala zarejestrowanych obserwacji jest między nimi wyraźnie różna.
Trzeci to Zawonia, gdzie dane o sprzedaży mieszkań są tak ograniczone, że trudno na ich podstawie mówić o reprezentatywnym poziomie cen.
Osobną kategorię stanowi Trzebnica, dla której dostępne są na razie ceny ofertowe rynku pierwotnego, a nie porównywalna mediana transakcyjna.
Nie jest to jeszcze ostateczny podział ekonomiczny powiatu, ale wyraźny sygnał, że poszczególne gminy funkcjonują w różnych warunkach mieszkaniowych.
Najważniejsze pytanie nie brzmi więc wyłącznie: gdzie metr kwadratowy jest najtańszy?
Znacznie istotniejsze jest to, gdzie mieszkańcy mogą znaleźć nieruchomość odpowiadającą ich potrzebom, za jaką cenę, przy jakich kosztach życia i z jakim dostępem do usług oraz miejsc pracy.
Bo tanie mieszkanie oddalone od codziennych obowiązków wcale nie musi oznaczać taniego życia.
A drogie mieszkanie w dobrze skomunikowanej lokalizacji nie musi być nieracjonalnym wyborem.
Ostatecznie rynek nieruchomości nie sprzedaje przecież samych metrów kwadratowych. Sprzedaje również lokalizację, czas i możliwości.
I właśnie dlatego dwa mieszkania w jednym powiecie mogą mieć zupełnie różne ceny.
Radio DTR będzie przyglądać się temu, jak ceny nieruchomości wiążą się ze zmianami demograficznymi, rozwojem zabudowy i kosztami funkcjonowania poszczególnych gmin. Bo za każdą ceną mieszkania kryje się także pytanie o to, jak będzie wyglądało życie w danej miejscowości za dziesięć czy dwadzieścia lat. Czytaj dalej Wybraliśmy teksty, które naturalnie prowadzą czytelnika dalej.
Autobusy ruszyły, pieniądze zabezpieczono. Tylko gdzie w tym wszystkim jest pasażer? Logika transportowej rewolucji Powiatu Trzebnickiego
Śmieci, miliony i wygodne wyjaśnienia. W Obornikach Śląskich radni bronią podwyżki. A kto sprawdza rachunki?
Bogdan Zdrojewski żegna się z polityką. Ale czy Wrocław żegna się ze Zdrojewskim?
650 tysięcy złotych na kładki w Jaworze. Pieniądze przyznane, ale kiedy mieszkańcy zobaczą efekty?
Ten temat ma ciąg dalszy