Mapa, która zmienia wartość działek. Kto zyska na planach ogólnych gmin?

Do 31 sierpnia 2026 roku gminy mają uchwalić plany ogólne. Od przebiegu kilku linii na mapie może zależeć, czy na konkretnej działce będzie można wybudować dom, osiedle albo obiekt usługowy. W powiecie trzebnickim przygotowanie czterech planów kosztuje łącznie ponad 705 tys. zł. W przetargach pojawiało się jednak najwyżej dwóch oferentów. Najważniejsze pytanie nie brzmi zatem wyłącznie: kto zarabia na planach? Znacznie ważniejsze jest inne: czyje grunty zyskają dzięki nim na wartości?

Prezydent podpisał nowelizację przesuwającą najważniejszy termin reformy planowania przestrzennego z 30 czerwca na 31 sierpnia 2026 roku. Ustawa została opublikowana 15 czerwca i weszła w życie 1 lipca.

Dodatkowe dwa miesiące nie rozwiązują jednak podstawowego problemu. Gminy, które przez lata nie uporządkowały polityki przestrzennej, muszą teraz w krótkim czasie przygotować dokument wpływający na wartość tysięcy nieruchomości.

Reklama

Reklama

Plan ogólny zastąpi dotychczasowe studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Nie będzie już wyłącznie dokumentem wyznaczającym ogólną politykę gminy. Stanie się aktem prawa miejscowego, z którym zgodne będą musiały być nowe plany miejscowe i – z wyjątkami przewidzianymi w ustawie – decyzje o warunkach zabudowy.

Bez planu ogólnego nowe WZ mogą zostać zablokowane

Od 1 września 2026 roku gmina, która nie będzie miała obowiązującego planu ogólnego, zasadniczo nie będzie mogła wydawać nowych decyzji o warunkach zabudowy w postępowaniach rozpoczętych po tej dacie.

W gminie, która uchwali plan ogólny, uzyskanie WZ pod nowy budynek będzie natomiast co do zasady możliwe tylko na terenie wyznaczonym jako obszar uzupełnienia zabudowy.

Nie oznacza to, że wszystkie grunty znajdujące się poza takim obszarem automatycznie stracą możliwość jakiegokolwiek zagospodarowania. Ustawa przewiduje wyjątki, między innymi dla części inwestycji infrastrukturalnych, przebudów i rozbudów. Nie przestaną również obowiązywać istniejące plany miejscowe oraz wcześniej wydane decyzje o warunkach zabudowy.

Dla właściciela niezabudowanej działki bez planu miejscowego różnica może być jednak zasadnicza. Grunt po jednej stronie linii obszaru uzupełnienia zabudowy może zachować realną perspektywę inwestycyjną. Po drugiej stronie otrzymanie WZ na nowy budynek może stać się niemożliwe.

To właśnie dlatego prace nad planami ogólnymi powinny znajdować się pod szczególną kontrolą mieszkańców, radnych i lokalnych mediów. ilustracja do artykułu plan ogólny

Ponad 705 tys. zł za cztery plany

Radio DTR sprawdziło postępowania dotyczące przygotowania planów ogólnych w czterech gminach powiatu trzebnickiego.

Łączna wartość tych czterech umów wynosi 705 012 zł brutto. Średnio w jednym postępowaniu uczestniczyło zaledwie 1,75 oferenta.

Nie potwierdza się więc na razie teza, że jedna pracownia zmonopolizowała przygotowanie planów ogólnych w całym powiecie. Każde z czterech zamówień otrzymał inny podmiot.

Widać jednak coś innego: rynek jest bardzo wąski, a konkurencja niewielka. W żadnym z analizowanych postępowań nie pojawiło się więcej niż dwóch oferentów. W Zawoni złożono tylko jedną ofertę.

Może to wynikać z ograniczonej liczby urbanistów, ogromnej liczby zleceń uruchomionych jednocześnie w całym kraju oraz krótkich terminów. Nie zmienia to faktu, że gminy mają ograniczony wybór, a te same biura i urbaniści mogą równocześnie prowadzić prace dla wielu samorządów.

Nie ma też jeszcze podstaw, aby stwierdzić, że ceny zostały zawyżone. Kwoty mieszczą się w przedziałach spotykanych w podobnych zamówieniach. „Złoty interes” może polegać nie na pojedynczej wyjątkowo drogiej umowie, lecz na skumulowaniu przez niewielką grupę wykonawców wielu kontraktów uruchomionych w tym samym czasie.

Jedna oferta w Zawoni

Szczególną uwagę zwraca postępowanie przeprowadzone przez gminę Zawonia. Przygotowanie planu ogólnego powierzono firmie Projekt PIN Patrycja Graba za 128 tys. zł brutto. Była to jedyna złożona oferta.

Zamówienie prowadzono poza pełnym reżimem Prawa zamówień publicznych, ponieważ jego wartość była niższa niż 130 tys. zł netto. Jedynym kryterium wyboru pozostawała cena.

Wykonawca na swojej stronie informuje, że świadczy usługi nie tylko dla samorządów, ale również dla inwestorów prywatnych, przedsiębiorstw, deweloperów i kancelarii prawnych.

Samo prowadzenie działalności dla sektora publicznego i prywatnego nie oznacza konfliktu interesów. W przypadku planu, który może zmieniać wartość nieruchomości, uzasadnia jednak zadanie kilku podstawowych pytań.

Czy wykonawca albo jego podwykonawcy obsługiwali równocześnie prywatnych właścicieli gruntów położonych w Zawoni? Czy gmina wymagała ujawnienia takich zleceń? Czy osoby pracujące nad planem składały deklaracje bezstronności? Kto faktycznie decydował o parcelowych korektach granic: urbanista, pracownicy urzędu czy wójt?

Zawonia jest szczególnie ciekawym miejscem do dalszej analizy również z powodu kontrowersji dotyczących terenu spółki Izolmet. Radio DTR opisywało już pytania o parking, dotychczasowy sposób wykorzystywania nieruchomości oraz sposób przedstawienia tego obszaru w materiałach planistycznych.

Teraz potrzebny jest kolejny krok: porównanie wszystkich działek dodanych i usuniętych w kolejnych wersjach projektu.

Oborniki Śląskie postawiły na znanego wykonawcę

Plan ogólny Obornik Śląskich przygotowuje Juliusz Korzeń. W postępowaniu złożono dwie oferty, a zwycięska opiewała na 178 tys. zł brutto.

Nie jest to pierwszy kontakt wykonawcy z gminą. Urbanista przygotowywał dla Obornik Śląskich wcześniejsze opracowania i projekty planów miejscowych.

Taka ciągłość może mieć zalety. Wykonawca zna lokalne uwarunkowania, dokumentację i problemy przestrzenne gminy. Jednocześnie wieloletnia współpraca zwiększa znaczenie przejrzystości procedury. Należy sprawdzić, ilu wykonawców regularnie startowało w kolejnych postępowaniach, jakie kryteria przesądzały o wyborze oraz czy wcześniejsze opracowania tego samego autora stały się podstawą kolejnych zleceń.

Powtarzalność umów nie jest dowodem nieprawidłowości. Może jednak prowadzić do sytuacji, w której polityka przestrzenna gminy przez wiele lat pozostaje faktycznie zależna od jednej osoby lub pracowni.

Trzebnica: najdroższy kontrakt i pytanie o termin

Najwięcej za przygotowanie planu ogólnego zapłaciła Trzebnica. Dolnośląskie Biuro Projektowania Urbanistycznego zaoferowało cenę 241 572 zł brutto. Konkurencyjna oferta Wrocławskiego Biura Urbanistyki wynosiła 316 110 zł.

Umowę zawarto w 2024 roku. Mimo to w połowie lipca 2026 roku prace nadal nie doszły do etapu pozwalającego mieszkańcom na pełne porównanie publicznych wersji projektu.

ReklamaType your text here

Reklama

Reklama

Reklama

Reklama

W tej sytuacji należy poznać nie tylko harmonogram, lecz także wszystkie aneksy do umowy. Czy pierwotny termin został zmieniony? Z jakiego powodu? Czy gmina naliczyła kary za opóźnienie? Za jakie etapy już zapłacono? Kiedy mieszkańcy otrzymają kompletny projekt wraz z plikami przestrzennymi?

Czas ma tutaj szczególne znaczenie. Im później projekt zostanie udostępniony, tym mniej czasu pozostanie mieszkańcom i właścicielom działek na jego analizę oraz złożenie uwag.

Prusice: umowny termin już minął

W Prusicach plan ogólny przygotowuje Wrocławskie Biuro Urbanistyki. Umowa ma wartość 157 440 zł brutto. W postępowaniu również wpłynęły tylko dwie oferty, przy czym różnica pomiędzy nimi wyniosła zaledwie 2460 zł.

Pierwotny termin realizacji wyznaczono na 30 listopada 2025 roku. Tymczasem w 2026 roku projekt pozostawał jeszcze na etapie opiniowania i uzgadniania.

Nie musi to oznaczać zaniedbania wykonawcy. Procedura planistyczna zależy także od liczby uwag, stanowisk instytucji oraz zmian wymaganych przez organy uzgadniające. Mieszkańcy powinni jednak wiedzieć, czy zmieniono termin umowny, ile razy modyfikowano harmonogram i czy opóźnienie spowodowało dodatkowe koszty.

Wisznia Mała ostrzega przed pośpiechem

Najbardziej namacalny dowód problemów z kontrolą jakości pojawił się w Wiszni Małej.

W prognozie oddziaływania na środowisko przygotowanej dla projektu odnaleziono fragmenty odnoszące się między innymi do Swarzędza, gminy Rychliki, województwa mazowieckiego, drogi krajowej nr 60 oraz „Wiszni Wielkiej”. Pomyłki wskazywały, że w dokumencie pozostały treści pochodzące z innych opracowań.

Błędy same w sobie nie dowodzą korupcji. Pokazują natomiast, jakie mogą być skutki pośpiechu, korzystania z gotowych szablonów i niedostatecznej kontroli dokumentów odbieranych przez urząd.

Plan ogólny Wiszni Małej został ostatecznie uchwalony 27 maja 2026 roku. Pozostaje pytanie, kto zweryfikował poprawioną dokumentację i czy przed głosowaniem radni otrzymali pełną informację o błędach oraz sposobie ich usunięcia.

Jeżeli łatwo dostrzegalne nazwy obcych gmin przeszły przez wcześniejszą kontrolę, trudno nie zapytać, czy z podobną dokładnością sprawdzano znacznie trudniejsze do zauważenia przesunięcia granic poszczególnych stref.

Algorytm nie usuwa uznaniowości

Obszary uzupełnienia zabudowy nie mogą być wyznaczane całkowicie dowolnie. Podstawową powierzchnię oblicza się według zasad określonych w rozporządzeniu. Bierze się pod uwagę istniejące budynki oraz odpowiednie odległości pomiędzy nimi.

Gmina może jednak zmniejszyć obszar wyznaczony w wyniku obliczeń, a także powiększyć go w granicach przewidzianego limitu. Według materiałów Ministerstwa Rozwoju i Technologii powierzchnia powiększenia może odpowiadać maksymalnie 25 proc. powierzchni wynikającej z odpowiedniego pasa wokół zabudowy.

W praktyce oznacza to, że samorząd otrzymuje ograniczony „budżet dodatkowej powierzchni”. Nie każdą działkę można dołączyć. Trzeba więc zdecydować, w którym miejscu wykorzystać dostępny limit.

I właśnie w tym miejscu pojawia się największe ryzyko lobbingu.

Jeżeli gmina może dołączyć tylko część gruntów, ktoś wybiera właścicieli, których nieruchomości zachowają perspektywę zabudowy. Różnica w wartości działki rolnej i gruntu z realną możliwością uzyskania WZ może być ogromna.

Linia wzdłuż działki nie jest jeszcze dowodem

Sama sytuacja, w której granica strefy pokrywa się z granicą działki, nie świadczy o manipulacji. Dokumenty planistyczne bardzo często prowadzą granice według podziałów ewidencyjnych.

Podejrzenia powinny pojawić się wtedy, gdy strefa tworzy wąską wyspę albo „półwysep” prowadzący do jednej nieruchomości, podczas gdy sąsiednie działki o podobnym położeniu pozostają poza obszarem zabudowy.

Znaczenie ma również moment wprowadzenia zmiany. Szczególnie interesujące są działki:

• dodane dopiero po konsultacjach;
• objęte zmianą bez czytelnego uzasadnienia;
• kupione niedługo przed rozpoczęciem procedury;
• należące do deweloperów, radnych, urzędników albo osób z nimi powiązanych;
• objęte wnioskiem złożonym przez podmiot korzystający z usług wykonawcy planu.

Nie wystarczy jednak oglądać map opublikowanych w PDF. Konieczne jest porównanie kolejnych plików GML i matematyczne wyliczenie powierzchni dodanych oraz usuniętych pomiędzy poszczególnymi wersjami projektu.

Dokumenty, które powinny zostać ujawnione

Każda gmina powinna udostępnić:

• umowę z wykonawcą wraz ze wszystkimi aneksami;
• harmonogram, faktury i protokoły odbioru;
• informacje o opóźnieniach i naliczonych karach;
• wszystkie historyczne wersje planu w formacie GML;
• obliczenia powierzchni obszaru uzupełnienia zabudowy;
• osobne oznaczenie obszaru wynikającego z algorytmu i korekt wprowadzonych przez gminę;
• wykaz wniosków oraz uwag z numerami działek;
• sposób rozpatrzenia każdego wniosku;
• korespondencję pomiędzy urzędem a wykonawcą dotyczącą zmian granic;
• skład zespołu projektowego i listę podwykonawców;
• deklaracje bezstronności osób uczestniczących w pracach.

Dopiero zestawienie tych informacji z rejestrami przedsiębiorców, oświadczeniami majątkowymi samorządowców i datami zakupu nieruchomości pozwoli stwierdzić, czy za zmianą granicy stały obiektywne potrzeby przestrzenne, czy interes konkretnego właściciela.

To nie jest jeszcze opowieść o korupcji

Na obecnym etapie nie ma dowodów pozwalających stwierdzić, że w gminach powiatu trzebnickiego doszło do korupcyjnego wyznaczania stref zabudowy.

Są natomiast przesłanki uzasadniające kontrolę:

• bardzo mała liczba ofert w postępowaniach;
• wąski rynek wykonawców;
• opóźnienia w realizacji części umów;
• możliwość obsługiwania przez pracownie zarówno gmin, jak i inwestorów prywatnych;
• ujawnione problemy z jakością dokumentacji;
• ogromne konsekwencje finansowe pojedynczych przesunięć na mapie.

Plan ogólny może jednym właścicielom otworzyć drogę do zabudowy, a innym zamknąć ją na wiele lat. Dlatego nie wystarczy zapewnienie, że procedurę przeprowadzono zgodnie z ustawą.

Mieszkańcy powinni wiedzieć, kto zaproponował każdą istotną zmianę, komu ona służy i dlaczego podobnie położone nieruchomości potraktowano inaczej.

Największy interes nie musi znajdować się w wynagrodzeniu urbanisty. Może być ukryty w wartości gruntu po właściwej stronie cienkiej linii na gminnej mapie.