112 hektarów różnicy. Uzasadnienie mówi o 186 ha stref gospodarczych, cyfrowy plan pokazuje już prawie 299 ha

To nie jest różnica wynikająca z zaokrąglenia ani kilku metrów przesuniętej granicy. W uzasadnieniu Planu Ogólnego Gminy Oborniki Śląskie zapisano 186,44 ha stref gospodarczych. W przekazanym pliku GML naliczyliśmy 298,81 ha. Jednocześnie powierzchnia stref usługowych spadła z 560,34 do 410,67 ha. Całkowita powierzchnia planu niemal się zgadza. Zmienił się więc nie obszar gminy, lecz sposób, w jaki został podzielony. Pytanie brzmi: kiedy, dlaczego i na jakiej podstawie?

Pierwszy materiał Radia DTR o Planie Ogólnym Gminy Oborniki Śląskie dotyczył obliczeń zapotrzebowania mieszkaniowego. Tym razem zaglądamy nie do wzoru matematycznego, lecz do samej struktury przestrzennej projektu.

I znów znajdujemy rzecz, która wymaga wyjaśnienia.

Reklama

W uzasadnieniu projektu znajduje się tabela powierzchni wszystkich stref planistycznych. Dokument podaje między innymi:

560,3440 ha stref usługowych SU,
186,4384 ha stref gospodarczych SP,
218,3257 ha zieleni i rekreacji SN,
166,6695 ha stref komunikacyjnych SK.

Te same wartości powtarza prognoza oddziaływania na środowisko.

Tymczasem analiza przekazanego wraz z dokumentacją pliku GML daje zupełnie inne wyniki.

Zamiast 186 hektarów – prawie 299

W pliku GML znajduje się 665 stref planistycznych.

Po obliczeniu ich rzeczywistej geometrii otrzymaliśmy:

SP – strefa gospodarcza: 298,81 ha,
SU – strefa usługowa: 410,67 ha,
SN – zieleń i rekreacja: 255,44 ha,
SK – komunikacja: 197,10 ha.

Porównanie wygląda więc tak:

To nie jest kosmetyka.

W przypadku stref gospodarczych różnica wynosi ponad 60 procent względem powierzchni podanej w uzasadnieniu.

Powierzchnia gminy nie zniknęła

Najważniejsze jest coś jeszcze.

Suma powierzchni wszystkich stref w tabeli i suma powierzchni wynikająca z GML jest praktycznie taka sama – około 15,4 tys. hektarów.

To oznacza, że nie mamy do czynienia z sytuacją, w której cyfrowy plik przypadkowo nie obejmuje fragmentu gminy albo odwrotnie – zawiera dodatkowy obszar.

Te same hektary zostały po prostu inaczej zakwalifikowane.

I właśnie dlatego pytanie o dodatkowe 112 hektarów SP jest zasadne.

Nie możemy jednak jeszcze napisać, że całe brakujące 149 hektarów usług zamieniono bezpośrednio w strefy gospodarcze. Matematyka pokazuje, że część powierzchni została przesunięta również do innych kategorii, między innymi komunikacji i zieleni.

Możemy natomiast stwierdzić jednoznacznie:

struktura stref pokazana w uzasadnieniu nie odpowiada strukturze stref zapisanej w przekazanym GML.

A przecież uzasadnienie ma wyjaśniać plan

To szczególnie istotne, bo samo uzasadnienie opisuje sposób przygotowania dokumentu.

Czytamy w nim, że Plan Ogólny sporządzono w formie danych przestrzennych obejmujących między innymi lokalizację stref planistycznych i ich atrybuty.

Innymi słowy – GML nie jest dekoracyjną mapką dołączoną do planu.

To właśnie tam zapisano granice konkretnych stref, ich symbole i parametry.

Dlatego różnica pomiędzy tabelą w uzasadnieniu a danymi przestrzennymi wymaga odpowiedzi:

która wersja dokumentacji opisuje aktualny projekt?

Jeżeli GML jest późniejszy, dlaczego nie zaktualizowano uzasadnienia i prognozy środowiskowej?

Jeżeli natomiast tabela w uzasadnieniu jest aktualna, dlaczego przekazany GML zawiera inną strukturę?

Czym właściwie jest dodatkowe 112 hektarów SP?

Nie należy upraszczać tego do hasła „112 hektarów przemysłu”.

Strefa gospodarcza SP ma określony profil funkcjonalny. W analizowanym GML największe strefy SP obejmują m.in. funkcję produkcji, komunikacji i infrastruktury technicznej, a w profilu dodatkowym także usług.

Dla przykładu największa strefa 1SP ma około 94,6 ha.

Jej parametry pozwalają na:

maksymalnie 80 proc. powierzchni zabudowy,
wysokość do 16 metrów,
intensywność zabudowy do 1,5,
przy minimum 20 proc. powierzchni biologicznie czynnej.

Druga duża strefa – 19SP – ma około 38,5 ha i bardzo podobne parametry.

Pięć największych stref SP obejmuje razem ponad 200 hektarów.

Czyli duża część stref gospodarczych nie jest rozproszona po gminie w postaci drobnych działek. Skupia się w kilku ogromnych obszarach.

To ma znaczenie dla dróg, ruchu ciężarowego, infrastruktury, sąsiedztwa zabudowy mieszkaniowej i przyszłych kosztów inwestycyjnych gminy.

Usługi też nie zawsze oznaczają sklep czy przedszkole

Równie ciekawe jest to, co kryje się pod symbolem SU.

Największa strefa usługowa w GML – 57SU – ma około 112,1 ha.

W profilu podstawowym znajduje się oczywiście teren usług, ale profil dodatkowy dopuszcza również:

składy i magazyny,
elektrownie słoneczne,
zieleń naturalną, las i wody.

Parametry tej strefy pozwalają na zabudowę do 70 proc. powierzchni, intensywność 2,1 i wysokość do 16 metrów.

Reklama

Reklama

Reklama

Reklama

To pokazuje, dlaczego sama legenda „usługi” nie wystarcza mieszkańcowi do zrozumienia planu.

Za jednym symbolem mogą kryć się funkcje bardzo różniące się skalą oddziaływania.

Szczególnie interesujące są daty zmian

Plik GML zawiera również daty kolejnych wersji poszczególnych obiektów.

I tu pojawia się kolejny trop.

22 kwietnia 2026 roku zmieniono 40 stref, z czego aż 39 było strefami usługowymi SU.

Dzień później, 23 kwietnia, aktualizowano kolejne 61 stref – przede wszystkim strefy otwarte i produkcji rolniczej.

Ta data jest szczególnie interesująca, ponieważ jedna z prognoz oddziaływania na środowisko nosi właśnie datę 23 kwietnia 2026 roku.

Nie twierdzimy, że zmiany były skutkiem prognozy środowiskowej. Na podstawie samych plików nie da się tego jeszcze wykazać.

Ale zbieżność dat jest na tyle wyraźna, że wymaga sprawdzenia dokumentów uzgodnieniowych.

Kto zgłaszał uwagi?

Jakie zmiany wprowadzono po stanowisku RDOŚ, Wód Polskich, zarządców dróg czy infrastruktury?

I przede wszystkim:

czy właśnie wtedy zaczęła zmieniać się struktura stref, która ostatecznie znalazła się w GML?

Zmiany trwały jeszcze w czerwcu

Historia wersji w GML nie kończy się w kwietniu.

Niektóre obiekty były aktualizowane jeszcze 7 i 9 czerwca 2026 roku.

To dodatkowo wzmacnia hipotezę, że tabela w uzasadnieniu mogła zostać przygotowana dla wcześniejszej wersji projektu, natomiast późniejsze korekty trafiły już do danych przestrzennych.

Jeżeli tak było, mamy być może banalne technicznie wyjaśnienie:

uzasadnienie nie nadążyło za zmianami w GML.

Tylko że przy planie, który ma wpływać na sposób wykorzystania tysięcy działek, „niezaktualizowana tabela” przestaje być banalnym problemem redakcyjnym.

Mieszkaniec powinien być w stanie ustalić z dokumentacji, jaki plan jest naprawdę konsultowany.

Pytania, które wymagają odpowiedzi

Radio DTR skieruje do gminy i autora projektu kilka konkretnych pytań:

1. Dlaczego uzasadnienie i prognoza środowiskowa podają 186,44 ha stref gospodarczych, podczas gdy przekazany GML zawiera około 298,81 ha?
2. Z której wersji projektu pochodzi tabela powierzchni zamieszczona w uzasadnieniu?
3. Kiedy nastąpiło zwiększenie powierzchni SP o około 112,38 ha?
4. Jakie wcześniejsze przeznaczenie miały tereny, które znalazły się później w strefach SP?
5. Czy zmiany były wynikiem uzgodnień z konkretnymi organami?
6. Dlaczego po zmianach w danych przestrzennych nie zaktualizowano wartości w uzasadnieniu i prognozie?
7. Która wersja będzie podstawą konsultacji i dalszego procedowania planu?

Nie chodzi o to, czy gospodarka jest dobra czy zła

Problemem nie jest samo wyznaczenie większej liczby terenów gospodarczych.

Gmina może świadomie zdecydować, że chce przeznaczyć więcej przestrzeni pod działalność gospodarczą, produkcyjną czy usługową.

To jest normalny element polityki przestrzennej.

Ale taka decyzja powinna być czytelna i możliwa do prześledzenia.

Mieszkaniec, właściciel działki czy przedsiębiorca nie powinien otrzymywać jednej liczby w uzasadnieniu, drugiej w prognozie i trzeciej – zakodowanej w danych przestrzennych.

Zwłaszcza jeśli różnica nie wynosi dwóch czy pięciu hektarów.

Tutaj mówimy o ponad:

112 hektarach dodatkowych stref gospodarczych

oraz jednocześnie o prawie:

150 hektarach mniej stref usługowych.

To wielkości, których nie sposób uznać za techniczną korektę bez znaczenia.

Plan trzeba czytać nie tylko z PDF-u

Ten przypadek pokazuje jeszcze jedną rzecz.

Plan Ogólny nie kończy się na kolorowej mapie i kilkudziesięciu stronach uzasadnienia.

Prawdziwy obraz zmian pojawia się dopiero wtedy, kiedy zestawi się:

tekst, tabele, prognozę środowiskową, wnioski mieszkańców i dane GML.

Dopiero wtedy widać, że dwa dokumenty mogą mówić o 186 hektarach, podczas gdy geometria cyfrowego projektu pokazuje już prawie 299 hektarów.

Radio DTR będzie dalej odtwarzać historię tych zmian.

Następnym krokiem będzie wskazanie, gdzie dokładnie leżą dodatkowe strefy gospodarcze, jakie miały wcześniejsze przeznaczenie i po jakich uzgodnieniach zostały zmienione.

Bo pytanie nie brzmi już tylko:

ile hektarów ma plan?

Pytanie brzmi:

kto, kiedy i dlaczego zdecydował, że ponad sto hektarów więcej ma mieć charakter gospodarczy, niż wynika z dokumentu, który ma tę decyzję uzasadniać?

Obszary: Dolny Śląsk Oborniki Śląskie Powiat Trzebnicki

Więcej z Dolny Śląsk

Wszystkie materiały z tego obszaru →

Woda i ścieki drożeją w Obornikach Śląskich. Od października więcej zapłacą także mieszkańcy bez kanalizacji

Czy ktoś pomylił mieszkanie z mieszkańcem? W Planie Ogólnym Obornik Śląskich znaleźliśmy problem w jednym z najważniejszych obliczeń

Informacja dla mieszkańców Godzięcina i Bukowic

„Panorama Trzebnicka” bez burmistrza. Jedna decyzja prokuratury i nagle okazało się, że o gminie można pisać inaczej