Plan ogólny gminy Zawonia zawiera jedną z tych rzeczy, które na pierwszy rzut oka wyglądają jak techniczny szczegół. Tymczasem dla właściciela działki mogą oznaczać bardzo konkretne skutki. Mowa o OUZ — obszarach uzupełnienia zabudowy. Bazowo algorytm wyznaczył ich w gminie 335,49 ha. Później granice można było modyfikować, a przepisy pozwalały rozszerzyć je łącznie nawet o około 110 ha. I właśnie tutaj zaczyna się najciekawsza część całej historii.

Bo komputer nie miał ostatniego słowa.

Najpierw na podstawie danych geodezyjnych i rozmieszczenia istniejących budynków powstała automatycznie wyznaczona granica. Potem projektant mógł ją poprawiać: dodawać tereny, usuwać fragmenty, dostosowywać przebieg do dróg, infrastruktury, istniejącej i planowanej zabudowy oraz innych lokalnych uwarunkowań.

Reklama

Reklama

Reklama

Reklama

Reklama

Dla mieszkańca ten proces można sprowadzić do bardzo prostego pytania:

dlaczego moja działka znalazła się w OUZ, a sąsiednia nie?

OUZ, czyli co właściwie?

OUZ to Obszar Uzupełnienia Zabudowy.

Nie oznacza automatycznie, że działka staje się budowlana. Nie jest również pozwoleniem na budowę. Jest jednak bardzo ważnym elementem planu ogólnego, ponieważ wskazuje przestrzeń, w której istniejąca struktura zabudowy może być dalej uzupełniana i która ma znaczenie dla późniejszych procedur planistycznych.

W Zawoni bazowy OUZ wyznaczono zgodnie z ministerialną metodą, wykorzystując m.in. EGiB, bazę obiektów topograficznych oraz narzędzie APP2 działające w QGIS.

Podstawą były odpowiednie skupiska co najmniej pięciu budynków, przy czym odległość między obrysami budynków w takim zgrupowaniu nie mogła przekraczać określonego w przepisach limitu.

W efekcie automat wyznaczył:

335,49 ha bazowego OUZ.

3.A.UZASADNIENIE_CZ. TEKSTOWA_Z…

I gdyby historia kończyła się tutaj, mielibyśmy temat raczej dla urbanistów.

Ale się nie kończy.

Prawo pozwalało dopisać nawet około 110 ha

Po wyznaczeniu bazowego obszaru możliwe było rozszerzanie granic.

Dla Zawoni maksymalny dopuszczalny zakres takiego powiększenia obliczono na:

1 100 356 m², czyli około 110 ha. 3.A.UZASADNIENIE_CZ. TEKSTOWA_Z…

To nie znaczy, że 110 ha rzeczywiście dopisano.

To górny limit, którego nie wolno było przekroczyć.

I to rozróżnienie jest ważne, bo łatwo byłoby stworzyć efektowny, ale nieprawdziwy przekaz: „gmina rozdała 110 hektarów”.

Nie.

Gmina miała możliwość modyfikacji OUZ w ramach limitu.

Prawdziwe pytanie brzmi więc:

gdzie dokładnie ten mechanizm wykorzystano?

Kto mógł znaleźć się po drugiej stronie linii?

Uzasadnienie planu mówi, że rozszerzenia OUZ kierowano przede wszystkim tam, gdzie teren był najlepiej przygotowany do zabudowy.

Wskazano między innymi:

dobry dostęp do sieci komunikacyjnej,

dostęp do infrastruktury technicznej,

niezabudowane przestrzenie pomiędzy istniejącymi budynkami,

tereny bezpośrednio sąsiadujące z planowaną zabudową.

Jednocześnie działki położone w znacznym oddaleniu od istniejącej zabudowy nie mogły być obejmowane rozszerzeniem. 3.A.UZASADNIENIE_CZ. TEKSTOWA_Z…

Na papierze brzmi to logicznie.

Ale dopiero mapa działek pokaże, czy tę logikę zastosowano wszędzie jednakowo.

Bo jeżeli mamy dwie sąsiednie nieruchomości, obie przy drodze, obie przy zabudowie i obie z podobnym dostępem do infrastruktury, a jedna trafia do OUZ, a druga nie, pojawia się naturalne pytanie:

co je różniło?

I właśnie to jest pytanie dziennikarskie, nie oskarżenie.

Granice nie tylko rozszerzano. Również je cofano

To bardzo ważny element, który łatwo pominąć.

Projektant nie tylko mógł dodawać nowe tereny do OUZ.

Mógł również usuwać te, które automat wskazał.

Z dokumentów wynika, że z bazowego OUZ wyłączano między innymi części działek drogowych oraz nieruchomości, które zostały objęte tylko niewielkim fragmentem, ale nie dawały realnej możliwości zabudowy.

Powodem mogła być zbyt mała powierzchnia, brak dostępu do drogi publicznej albo niekorzystne proporcje działki. 3.A.UZASADNIENIE_CZ. TEKSTOWA_Z…

To oznacza, że ostateczny OUZ nie jest prostym równaniem:

335 ha + nowe działki = wynik.

To raczej:

bazowy OUZ – wycięcia + rozszerzenia = ostateczny przebieg granicy.

I właśnie dlatego sama różnica powierzchni nie wystarczy, aby odpowiedzieć, ile hektarów naprawdę „dorysowano”.

I tu pojawia się pierwsza poważna luka informacyjna

W przekazanych materiałach nie ma czytelnej tabeli:

działka – miejscowość – powierzchnia – dodano/usunięto – powód.

Nie ma też mapy pokazującej osobnymi kolorami:

OUZ wyznaczony automatycznie
oraz
OUZ po zmianach dokonanych przez projektanta.

Czytelnik widzi efekt końcowy.

Nie widzi natomiast całej drogi dojścia do tego efektu.

Reklama

Reklama

Reklama

Reklama

A właśnie ta różnica jest najciekawsza.

Jedna działka może zostać podzielona linią

W wykazie wniosków pojawiają się przypadki częściowego uwzględnienia.

To szczególnie ciekawe, bo pokazuje, że granice nie zawsze biegną zgodnie z granicami nieruchomości.

W praktyce może więc dojść do sytuacji, w której jedna część tej samej działki znajduje się w obszarze umożliwiającym dalsze procedury planistyczne, a druga już nie.

Dla właściciela różnica kilkudziesięciu metrów może mieć znacznie większe znaczenie niż cały język rozporządzeń, wzorów i oznaczeń GIS.

Bo właściciel nie patrzy na „warstwę przestrzenną”.

Patrzy na swoje pole.

Nie tylko droga i kanalizacja

Po ponownym przejrzeniu uzasadnienia okazuje się, że katalog czynników był jeszcze szerszy.

OUZ ograniczano także w rejonach o niedostatecznym wyposażeniu w infrastrukturę społeczną. 3.A.UZASADNIENIE_CZ. TEKSTOWA_Z…

Dokument mówi również o ograniczaniu jego zasięgu tam, gdzie nie było warunków do efektywnej obsługi komunikacyjnej. 3.A.UZASADNIENIE_CZ. TEKSTOWA_Z…

A zatem przy ocenie konkretnej działki trzeba sprawdzać nie tylko jej odległość od najbliższego domu.

Trzeba patrzeć również na drogę, sieci, wodę, kanalizację, usługi publiczne, klasę gruntu i ograniczenia środowiskowe.

To komplikuje analizę, ale jednocześnie czyni ją dużo ciekawszą.

Szczególnie ważne są grunty klas I–III

Dla najlepszych gruntów rolnych zastosowano dodatkowe ograniczenia.

Uzasadnienie wskazuje, że na gruntach klas I–III rozszerzenie bazowego OUZ było możliwe tylko w określonych warunkach, między innymi przy odpowiedniej bliskości drogi publicznej.

W Zawoni dokument wskazuje granicę 50 metrów od pasa drogowego drogi publicznej.

Jeżeli więc gdzieś grunt został wyłączony właśnie z tego powodu, można to sprawdzić.

I wtedy pytanie nie brzmi już:

„dlaczego komuś odmówiono?”

Tylko:

czy przepisy zastosowano konsekwentnie wobec wszystkich podobnych nieruchomości?

Ważny jest też czas

Projekt planu był konsultowany od 6 lipca do 4 sierpnia 2026 roku. Mieszkańcy mogli w tym czasie składać uwagi do przedstawionej wersji dokumentu. Zawonia

Później powstała wersja przekazana Radzie Gminy wraz z raportem z konsultacji, a 31 sierpnia 2026 roku Rada Gminy Zawonia uchwaliła plan ogólny uchwałą nr XXXIII/174/2026. BIP Zawonia

To oznacza, że mamy kilka wersji tej samej historii:

OUZ automatyczny, projekt konsultacyjny, wersję po konsultacjach i plan uchwalony.

I właśnie ich porównanie może pokazać, czy po uwagach mieszkańców granice jeszcze się przesuwały.

To jest moment, w którym warto zejść z poziomu hektarów do numerów działek

Sam mechanizm już znamy.

Wiemy, że automat wyznaczył 335,49 ha.

Wiemy, że prawo pozwalało rozszerzyć OUZ maksymalnie o około 110 ha.

Wiemy, że nie wszystkie możliwe rozszerzenia musiały zostać wykorzystane.

Wiemy też, że równolegle niektóre fragmenty bazowego OUZ były usuwane.

Czego jeszcze nie wiemy?

Które konkretne nieruchomości zostały dodane.

Które usunięto.

I dlaczego.

To będzie najważniejszy etap dalszej analizy.

Bo najciekawsza nie jest liczba 110 ha

Najciekawsza jest granica.

Linia biegnąca przez mapę.

Po jednej stronie może znaleźć się grunt objęty OUZ.

Po drugiej — grunt o bardzo podobnym położeniu, który do OUZ nie wszedł.

I właśnie wtedy warto zapytać:

czy różnicę da się wytłumaczyć drogą, infrastrukturą, klasą gruntu, ochroną środowiska albo istniejącą zabudową?

Jeżeli tak — pokażmy mieszkańcom dlaczego.

Jeżeli nie — wtedy pojawia się następne pytanie.

Według jakiego kryterium tę linię przesunięto?

Nie trzeba przy tym zakładać żadnej nieprawidłowości.

Wystarczy zrobić to, czego nie robi kolorowa mapa:

pokazać proces.

Bo w planie ogólnym Zawoni jedna z najważniejszych historii może nie być zapisana w uchwale.

Może być narysowana cienką linią między dwiema działkami.