Na mapie wygląda niewinnie: „SU – strefa usługowa”. Sklep, gabinet, restauracja, biuro, szkoła? Tak. Ale nie tylko. Analiza cyfrowego Planu Ogólnego Gminy Oborniki Śląskie pokazuje, że w 54 strefach usługowych dopuszczono również składy i magazyny. Zajmują one około 273 hektarów – dwie trzecie całej powierzchni wszystkich stref SU zapisanych w aktualnym GML. Największa, 57SU, ma ponad 112 hektarów.
To kolejna część naszego cyklu „Plan Ogólny pod lupą”.
Tym razem problem nie polega na tym, że dokument coś ukrywa.
Problem polega na tym, jak łatwo zwykły symbol na mapie może zostać odczytany zupełnie inaczej niż wynika z jego pełnej treści cyfrowej.
Kiedy mieszkaniec widzi:
SU – strefa usługowa
naturalnie może pomyśleć o usługach.
Tymczasem planowanie przestrzenne posługuje się dwoma poziomami funkcji:
profilem podstawowym
oraz
profilem dodatkowym.
I dopiero ten drugi pokazuje całą historię.
Co właściwie oznacza SU?
Zgodnie z rozporządzeniem dotyczącym planów ogólnych podstawowy profil strefy usługowej obejmuje między innymi:
teren usług, komunikację, zieleń urządzoną, ogrody działkowe i infrastrukturę techniczną.
Ale ustawodawca pozwala także w profilu dodatkowym dopuścić:
teren składów i magazynów, teren elektrowni słonecznej, zieleń naturalną, las i wody. ISAP
Nie oznacza to, że każda strefa SU automatycznie staje się strefą magazynową.
Gmina wybiera, które elementy profilu dodatkowego przypisuje konkretnym strefom.
I właśnie dlatego zajrzeliśmy do GML Obornik Śląskich strefa po strefie.
133 strefy usługowe. W 54 mogą pojawić się magazyny
Aktualny GML zawiera:
133 strefy SU
o łącznej powierzchni około:
410,67 ha.
W 54 z nich profil dodatkowy zawiera:
„teren składów i magazynów”.
Ich łączna powierzchnia wynosi:
273,21 ha.
Na pierwszy rzut oka 54 ze 133 to mniej niż połowa.
Dokładnie około:
40,6% wszystkich stref SU.
Ale kiedy zamiast liczby stref policzymy hektary, obraz zmienia się diametralnie.
Te 54 obszary stanowią około:
66,5% całej powierzchni stref usługowych.
Czyli mniej więcej dwie trzecie wszystkich hektarów oznaczonych w aktualnym cyfrowym planie symbolem SU dopuszcza również funkcję składów i magazynów.
To jest liczba znacznie ważniejsza niż sama liczba 54.
Jedna strefa ma ponad 112 hektarów
Największa jest 57SU.
Z naszej analizy geometrii GML wynika powierzchnia około:
112,12 ha.
Dla porównania wszystkie SU razem mają około 410,67 ha.
Jedna 57SU stanowi więc około:
27,3% całej powierzchni usługowej gminy
i aż:
41% powierzchni wszystkich SU, w których dopuszczono magazyny.
Jedna strefa.
Jej profil dodatkowy obejmuje:
składy i magazyny,
elektrownie słoneczne,
zieleń naturalną,
las,
wody.
A parametry urbanistyczne wynoszą:
maksymalna nadziemna intensywność zabudowy – 2,1,
maksymalny udział powierzchni zabudowy – 70%,
maksymalna wysokość – 16 m,
minimum powierzchni biologicznie czynnej – 30%.
To nie znaczy, że jutro powstanie tam 78 hektarów hal.
Ale matematycznie 70% ze 112,12 ha daje około:
78,5 ha potencjalnego rzutu zabudowy
jako górny parametr planistyczny.
Dalszy plan miejscowy może ustalić znacznie mniej.
Ale Plan Ogólny pozostawia szeroką możliwość.
To nie są tylko pojedyncze hektary
Kolejne duże strefy z możliwością składów i magazynów mają około:
123SU – 32,26 ha,
122SU – 16,69 ha,
103SU – 13,80 ha,
134SU – 13,79 ha,
58SU – 9,87 ha,
112SU – 9,08 ha,
85SU – 8,46 ha.
Już kilka największych pozycji pokazuje, że nie mówimy wyłącznie o małych terenach usługowych rozsianych pomiędzy zabudową.
Część to duże kompleksy przestrzenne.
I teraz pojawia się sąsiedztwo mieszkańców
Przy poprzednim artykule mierzyliśmy relację stref dopuszczających biogazownie do terenów mieszkaniowych.
Zrobiliśmy teraz dokładnie to samo dla SU z magazynami.
Wynik:
47 z 54 stref bezpośrednio styka się ze strefą mieszkaniową SJ, SW lub SZ.
W odległości maksymalnie 50 metrów znajduje się:
50 z 54.
Do 100 metrów:
51 z 54.
Jeszcze raz trzeba bardzo wyraźnie zaznaczyć:
to nie jest odległość przyszłej hali od domu.
To odległość pomiędzy granicami ogromnych stref planistycznych.
Magazyn może później zostać ulokowany w zupełnie innej części takiego obszaru.
Ale wynik pokazuje, że teren usługowo-magazynowy i mieszkaniowy w ogromnej liczbie przypadków są bezpośrednimi sąsiadami w strukturze planu.
To już wystarczający powód, aby pytać o komunikację, ciężarówki, hałas i buforowanie funkcji.
Jeszcze bliżej obszarów uzupełnienia zabudowy
Podobny obraz daje OUZ, czyli obszar uzupełnienia zabudowy.
Spośród 54 analizowanych SU:
40 bezpośrednio styka się lub przecina z OUZ,
a:
50 znajduje się maksymalnie 100 metrów od OUZ.
OUZ nie oznacza oczywiście „tu stoi dom”.
Ale pokazuje obszary bezpośrednio związane z istniejącą i uzupełnianą strukturą osadniczą.
Czyli funkcja magazynowa nie została pozostawiona wyłącznie gdzieś na obrzeżach, z dala od mieszkańców.
W wielu przypadkach jest elementem tej samej przestrzeni funkcjonalnej.
Prognoza środowiskowa sama wskazuje część problemów
I tu dochodzimy do dokumentu przygotowanego dla samego planu.
Prognoza oddziaływania na środowisko pisze, że plan utrzymuje rozwój zabudowy usługowej, w tym właśnie z dopuszczeniem składów, magazynów i elektrowni słonecznych, głównie w oparciu o obowiązujące plany miejscowe.
Jednocześnie wskazuje konkretne miejsca, w których taki sposób zagospodarowania może ingerować w cenne przestrzenie.
W Osolinie strefa 58SU została wyznaczona w obrębie korytarzy ekologicznych cieków Krępa i Głowniak, w rejonie występowania wydry i przy cennych siedliskach leśnych.
W Bagnie i Osolinie strefy 122SU, 85SU i 119SU leżą w krajobrazie leśno-łąkowym w otoczeniu cennych siedlisk.
Prognoza wskazuje również m.in. strefy w Bagnie, Rościsławicach i Piekarach.
Czyli problem „SU jako magazyn” nie jest naszym wymysłem wynikającym z odczytu kodów GML.
Sama prognoza środowiskowa analizuje właśnie takie połączenie funkcji.
Największa strefa nie trafia jednak do tej listy
Co ciekawe, gigantyczna 57SU – ponad 112 ha – nie została wyróżniona w tym katalogu szczególnych konfliktów przyrodniczych.
To nie musi oznaczać przeoczenia.
Może po prostu nie kolidować z tymi konkretnymi siedliskami, które autor prognozy uznał za wymagające opisania.
Ale właśnie dlatego dla 57SU trzeba odpowiedzieć na inny zestaw pytań:
co znajduje się tam obecnie,
jakie przeznaczenie wynika z obowiązującego MPZP,
czy funkcja magazynowa już tam była,
jak wygląda dostęp drogowy,
jak blisko znajdują się tereny mieszkaniowe
i przede wszystkim:
czy gmina świadomie chce pozostawić możliwość tak intensywnej funkcji na ponad 112 hektarach.
Uzasadnienie mówi: przede wszystkim obowiązujące plany
Uzasadnienie Planu Ogólnego podaje, że ponieważ cała gmina jest objęta obowiązującymi miejscowymi planami, to właśnie ich przeznaczenia były najważniejszą determinantą wyznaczania stref, z korektami wynikającymi z aktualnych uwarunkowań.
To bardzo ważne.
Bo zanim napiszemy, że Plan Ogólny „wprowadza magazyny”, trzeba sprawdzić, czy w wielu miejscach możliwość magazynowania nie istnieje już w obecnych MPZP.
Jeżeli istnieje — Plan Ogólny ją utrwala.
Jeżeli nie istnieje — Plan Ogólny może otwierać drogę do jej wprowadzenia w przyszłych zmianach planów.
To dwie zupełnie różne sytuacje.
I właśnie to będzie kolejnym etapem naszego sprawdzania.
Kwietniowe zmiany dają jeszcze jeden trop
Przy poprzednim materiale odkryliśmy, że 22 kwietnia nową wersję otrzymało aż 39 stref SU.
Teraz okazuje się coś ciekawego:
żadna z 54 stref SU dopuszczających magazyny nie ma daty wersji 22 ani 23 kwietnia.
Ich obecne wersje pochodzą najpóźniej z początku marca.
To oznacza, że struktura 54 stref magazynowych była w aktualnym GML ukształtowana jeszcze przed wielką kwietniową korektą.
Nie mamy wcześniejszego GML, więc nie możemy powiedzieć, czy w kwietniu magazyny usunięto z innych SU.
Ale warto zadać pytanie:
dlaczego kwietniowe korekty objęły dziesiątki stref usługowych, lecz żadna z obecnych 54 stref magazynowych nie ma wtedy nowej wersji?
To może być przypadek techniczny.
Może być też ślad świadomego podziału SU na dwie grupy:
z magazynami
i
bez magazynów.
Do rozstrzygnięcia potrzebujemy wersji GML sprzed kwietnia.
„Usługi” nie zawsze znaczą to samo
I właśnie to powinien z tego tekstu zapamiętać mieszkaniec.
Na mapie dwie działki mogą mieć ten sam symbol:
SU.
Ale jedna strefa może oznaczać głównie:
usługi, zieleń, komunikację.
Druga może dodatkowo dopuszczać:
magazyny i składy oraz farmę fotowoltaiczną.
Kolor na mapie ten sam.
Symbol ten sam.
Możliwy charakter przyszłego zagospodarowania — zupełnie inny.
Ministerstwo wyjaśnia przy tym, że Plan Ogólny nie ustala jeszcze konkretnego przeznaczenia działki, lecz wyznacza katalog funkcji, które później mogą zostać doprecyzowane w planie miejscowym. Gov.pl
To ważne zabezpieczenie przed przesadą.
Ale dla mieszkańca oznacza jednocześnie coś prostego:
jeżeli funkcji magazynowej nie ma w profilu Planу Ogólnego, później nie będzie można jej swobodnie wyciągnąć z kapelusza. Jeżeli jednak jest — drzwi pozostają otwarte.
Pytania, które trzeba teraz postawić gminie
Radio DTR będzie chciało ustalić przede wszystkim:
- Dlaczego funkcję składów i magazynów wpisano do 54 ze 133 stref SU?
- Według jakich kryteriów wybrano właśnie te obszary?
- Ile z tych 54 stref już dziś ma możliwość magazynowania w obowiązujących MPZP?
- W ilu przypadkach Plan Ogólny tworzy możliwość, której obecne plany miejscowe nie przewidują?
- Dlaczego magazyny dopuszczono na powierzchni około 273 ha, czyli na dwóch trzecich powierzchni SU?
- Jakie jest planowane przeznaczenie największej 57SU o powierzchni ponad 112 ha?
- Jak rozwiązany ma zostać ruch ciężarowy przy strefach bezpośrednio graniczących z zabudową mieszkaniową?
- Czy analizowano hałas, transport i wpływ na drogi lokalne?
- Dlaczego część SU po kwietniowych zmianach nie ma już magazynów w profilu dodatkowym, podczas gdy 54 wcześniejsze strefy je zachowują?
- Czy mieszkańcy na etapie konsultacji otrzymają mapę pokazującą nie tylko symbol SU, ale także różnice w profilach dodatkowych poszczególnych stref?
Bo właśnie tu tkwi największy problem komunikacyjny tego planu.
Nie w tym, że „SU jest złe”.
Nie w tym, że magazyn jest z definicji zły.
Tylko w tym, że jeden niewinny symbol na mapie może oznaczać bardzo różne rzeczy.
A gdy 273 hektary usług mogą być również terenami składów i magazynów, mieszkańcy powinni zobaczyć tę różnicę zanim, a nie po uchwaleniu planu.
PCPR osobno, OIK osobno, Powiat osobno? Gdzie kończy się organizacja, a zaczyna dzielenie usług prawnych
Żmigród przygotował miejsce dla 9308 mieszkańców. GUS przewiduje, że mieszkańców będzie ubywać
Telefon na bok, ruch na start. „Trenuj z Agą” rusza w Trzebnicy już 6 października
335 hektarów narysował algorytm. Potem granice można było przesuwać. Kto znalazł się po właściwej stronie linii?
Czytaj dalej
Ten temat ma ciąg dalszy
Wybraliśmy teksty, które naturalnie prowadzą czytelnika dalej.