W 2023 roku gmina Żmigród liczyła 14 131 mieszkańców. Według prognozy GUS w 2043 roku ma ich być 12 489, czyli o około 1640 mniej. Tymczasem w dokumentacji Planu Ogólnego wyznaczono niezabudowane tereny mieszkaniowe o chłonności odpowiadającej aż 9308 mieszkańcom. Skąd ta różnica? Odpowiedź prowadzi od ustawowego wzoru dającego 3060 osób, przez Strategię Rozwoju podnoszącą limit do 10 tysięcy, aż po założenia o nowych miejscach pracy i suburbanizacji. Matematycznie wszystko się zgadza. Pytanie brzmi: czy równie dobrze zgadza się to z rzeczywistością?

Plan Ogólny Gminy Żmigród przeszedł już znacznie dalej niż dokumenty, które analizujemy w tym materiale. BIP gminy wskazuje obecnie również wersje po konsultacjach oraz uchwalony plan oczekujący na publikację. Punktem wyjścia naszej analizy jest jednak wersja projektu przekazana w lutym 2026 roku do uzgodnienia i zaopiniowania wraz z uzasadnieniem i prognozą środowiskową. To właśnie w niej można prześledzić mechanizm, który doprowadził do jednej z najbardziej interesujących liczb całej procedury: 9308 mieszkańców chłonności nowych terenów mieszkaniowych. Żmigród

GUS mówi: mieszkańców będzie mniej

Początek obliczeń wygląda zupełnie inaczej.

Reklama

Autorzy Planu Ogólnego wykorzystali dane Głównego Urzędu Statystycznego. Według stanu na koniec 2023 roku gmina Żmigród miała 14 131 mieszkańców.

Prognoza demograficzna GUS przewiduje, że w roku 2043 będzie ich 12 489.

To spadek o 1642 osoby, czyli około 11,6 proc. uzasadnienie+planu+ogólnego+gm…

Można więc zapytać najprościej:

jeżeli mieszkańców ma ubywać, dlaczego potrzebujemy miejsca dla kolejnych tysięcy?

Odpowiedź nie jest tak oczywista, jak mogłoby się wydawać.

Mniej ludzi nie oznacza mniejszego zapotrzebowania na mieszkania

W 2013 roku na jednego mieszkańca Żmigrodu przypadało średnio 23,9 m² powierzchni mieszkalnej. Dziesięć lat później było to już 30 m².

Do obliczeń przyjęto, że w 2043 roku wskaźnik ten wzrośnie do 42,2 m² na mieszkańca. uzasadnienie+planu+ogólnego+gm…

To ważne.

Nawet przy malejącej liczbie ludności może rosnąć zapotrzebowanie na powierzchnię mieszkaniową. Ludzie mieszkają w większych lokalach, maleje przeciętna liczba osób w gospodarstwie domowym, rośnie standard życia.

Rozporządzeniowy wzór uwzględnia również pięcioprocentowy bufor ludności.

I dopiero po przeprowadzeniu tych obliczeń otrzymujemy pierwszą kluczową wartość:

3060 mieszkańców.

Tyle wyniosło wyliczone zgodnie z rozporządzeniem zapotrzebowanie na nową zabudowę mieszkaniową. uzasadnienie+planu+ogólnego+gm…

Nie oznacza to, że gmina przewiduje przyjazd 3060 nowych osób.

To wartość planistyczna wykorzystywana do ustalenia, jak dużą rezerwę terenów mieszkaniowych można przewidzieć.

I właśnie w tym momencie zaczyna się najciekawsza część historii.

Z 3060 zrobiło się 10 000

Przepisy umożliwiają przyjęcie zapotrzebowania wyższego od wyniku podstawowego, jeżeli gmina wykaże w swojej strategii rozwoju szczególne potrzeby dotyczące nowej zabudowy mieszkaniowej.

Żmigród z tej możliwości skorzystał.

W dokumentacji Planu Ogólnego przyjęto wynikający ze Strategii Rozwoju maksymalny poziom:

10 000 mieszkańców.

A więc:

3060 – wynik podstawowego obliczenia,

10 000 – maksymalna wartość wynikająca ze Strategii.

Różnica wynosi aż 6940 osób.

Strategiczny limit jest więc ponad trzykrotnie większy od wyniku podstawowego.

Dokumentacja wskazuje wprost, że wartość 10 tys. stanowi wariant maksymalny uzasadniony szczególnymi potrzebami rozwojowymi gminy. Żmigród

Ale 10 tysięcy nie wzięło się z jednej liczby.

Podzielono je na trzy grupy.

2100 mieszkańców – większe mieszkania i poprawa warunków

Pierwsza część to około:

2100 mieszkańców.

Ma odpowiadać zapotrzebowaniu wynikającemu z poprawy warunków mieszkaniowych.

To stosunkowo łatwe do zrozumienia. Obecni mieszkańcy mogą potrzebować większej powierzchni, powstają mniejsze gospodarstwa domowe, zwiększa się standard mieszkaniowy.

Ale dwie kolejne liczby są już znacznie bardziej interesujące.

4900 mieszkańców ma przyciągnąć gospodarka

Największą częścią całej konstrukcji jest:

4900 mieszkańców związanych z rozwojem aktywności gospodarczej.

Strategia zakłada, że rozwój terenów gospodarczych, nowe miejsca pracy i zwiększenie atrakcyjności Żmigrodu spowodują potrzebę zapewnienia mieszkań osobom osiedlającym się w gminie w związku z zatrudnieniem.

To prawie połowa całego strategicznego limitu 10 tys.

I tu kończy się zwykła matematyka, a zaczynają się pytania o założenia.

Bo 4900 mieszkańców to ogromna wartość w zestawieniu z obecną liczbą ludności gminy.

To około 35 proc. populacji Żmigrodu z 2023 roku.

Dlatego warto zapytać:

Jakiego rozwoju gospodarczego oczekuje gmina, skoro jego skutki mieszkaniowe oszacowano aż na 4900 osób?

Jakie inwestycje mają powstać?

Ile miejsc pracy mają stworzyć?

Czy są to przedsięwzięcia już przygotowywane, czy potencjał terenów, który dopiero może zostać wykorzystany?

Plan przewiduje aż 42 strefy gospodarcze. To oznacza, że polityka przestrzenna rzeczywiście pozostawia znaczną przestrzeń dla działalności gospodarczej. Samo wyznaczenie stref nie oznacza jednak automatycznie powstania przedsiębiorstw i nowych miejsc pracy.

Kolejne 3000 osób ma przyjechać w ramach suburbanizacji

Trzeci składnik to:

3000 mieszkańców.

Tutaj argumentacja opiera się na suburbanizacji — przeprowadzaniu się mieszkańców większych miast na tereny położone poza nimi przy zachowaniu dostępu do rynku pracy.

Żmigród ma niewątpliwe atuty:

• drogę ekspresową S5,
• kolej na osi Wrocław–Poznań,
• położenie w szerszej strefie oddziaływania Wrocławia,
• niższe ceny gruntów niż w samym Wrocławiu i jego najbliższym otoczeniu,
• walory środowiskowe Doliny Baryczy.

Ale również tutaj trzeba oddzielić możliwość od prognozy.

To, że Żmigród może być atrakcyjnym miejscem do zamieszkania, nie oznacza jeszcze, że dokładnie taki napływ ludności nastąpi.

I właśnie dlatego w kolejnej analizie warto zestawić założenia Strategii z rzeczywistym saldem migracji gminy z ostatnich lat.

7900 z 10 000 zależy od scenariusza rozwojowego

I tutaj dochodzimy do najważniejszej obserwacji.

Z maksymalnego strategicznego zapotrzebowania wynoszącego 10 tys.:

• 2100 wiąże się z poprawą warunków mieszkaniowych,
• 4900 z rozwojem gospodarczym,
• 3000 z suburbanizacją.

Czyli aż:

7900 osób – 79 proc. całego limitu – związano z oczekiwanym rozwojem i napływem ludności.

A nie ze wzrostem wynikającym z prognozy demograficznej.

To zasadnicza różnica.

GUS opisuje najbardziej prawdopodobny trend demograficzny oparty na określonych założeniach statystycznych.

Strategia tworzy natomiast scenariusz rozwojowy, zakładający, że gmina może przełamać ten trend dzięki gospodarce, migracji i swojej atrakcyjności osadniczej.

Nie są to więc dwie konkurujące ze sobą prognozy.

To dwa zupełnie inne pytania:

GUS pyta: ilu mieszkańców prawdopodobnie będzie?

Planowanie przestrzenne pyta: ile miejsca pozostawić, gdyby gmina rozwijała się szybciej?

Problem zaczyna się dopiero wtedy, gdy sprawdzimy skalę pozostawionej rezerwy.

Reklama

Reklama

Reklama

Reklama

Nie 10 000, ale prawie całość: 9308

Plan Ogólny nie wykorzystał pełnego maksimum.

Ale niewiele do niego zabrakło.

Łączna chłonność niezabudowanych terenów mieszkaniowych została oszacowana na:

9308 mieszkańców.

To ponad 93 proc. maksymalnego zapotrzebowania zapisanego w Strategii.

Do limitu 10 tys. pozostawiono jedynie około 692 osoby rezerwy.

Skąd dokładnie wzięło się 9308?

Pierwsza grupa terenów — wynikających przede wszystkim z istniejących planów miejscowych i obszarów uzupełnienia zabudowy — ma chłonność:

3681 mieszkańców.

Co ciekawe, już ta wartość odpowiada około 120,3 proc. podstawowego zapotrzebowania wynoszącego 3060.

Dokumentacja wyraźnie wskazuje ten stosunek i stwierdza zgodność z wymogami ustawowymi dotyczącymi bilansu zabudowy.

Ale później pojawiają się dodatkowe obszary.

Ich chłonność oszacowano na kolejne:

5627 mieszkańców.

W tym:

• zabudowa wielorodzinna – 40 osób,
• jednorodzinna – 4950 osób,
• zagrodowa – 637 osób.

I rachunek jest prosty:

3681 + 5627 = 9308.

Właśnie tutaj najlepiej widać praktyczne znaczenie podniesienia zapotrzebowania do 10 tys.

Bez szerokiego wariantu strategicznego możliwości wskazywania kolejnych terenów mieszkaniowych byłyby znacznie bardziej ograniczone.

9308 nie oznacza 9308 nowych mieszkańców

To wymaga szczególnego podkreślenia.

Nie można napisać, że:

„Żmigród przewiduje przyjazd 9308 nowych mieszkańców”.

Takiego wniosku dokumenty nie pozwalają wyciągnąć.

9308 to chłonność niezabudowanych terenów, a więc szacunkowa liczba mieszkańców, jaką te tereny mogłyby potencjalnie obsłużyć przy przyjętych założeniach urbanistycznych.

Do obliczeń stosowano m.in.:

• 10 mieszkańców na 1000 m² dla zabudowy wielorodzinnej,
• 2 osoby na 1000 m² dla jednorodzinnej,
• 1 osobę na 1000 m² dla zagrodowej.

Powierzchnię dodatkowo pomniejszano o 20 proc. na drogi, zieleń, usługi i infrastrukturę.

To planistyczna „pojemność”, a nie prognozowany wynik demograficzny.

Ale właśnie dlatego warto zadać następne pytanie:

skoro jest to tylko rezerwa, jak duża powinna być rozsądna rezerwa?

Czy blisko 9300 osób to zabezpieczenie możliwości rozwoju na wiele dekad?

Czy raczej świadoma polityka stworzenia szerokiej podaży gruntów mieszkaniowych?

A może jedno i drugie?

Jest jeszcze koszt drugiej strony tej decyzji

Nowe tereny mieszkaniowe to nie tylko działki, które można zabudować.

Jeżeli rzeczywiście zaczęłyby się intensywnie rozwijać, oznaczają również potrzebę:

• budowy i utrzymania dróg,
• sieci wodociągowej,
• kanalizacji,
• oświetlenia,
• transportu,
• miejsc w szkołach i przedszkolach,
• terenów publicznych,
• usług.

I tutaj pojawia się ciekawa rzecz.

W Planie Ogólnym nie ustalono gminnych standardów dostępności infrastruktury społecznej. W uzasadnieniu zapisano po prostu, że nie stwierdzono potrzeby wprowadzenia takich regulacji.

Można więc zapytać:

Jeżeli gmina pozostawia potencjalną przestrzeń mieszkaniową o chłonności blisko 9300 osób, dlaczego nie uznano za potrzebne jednoczesnego ustalenia standardów dostępu do infrastruktury społecznej?

To nie oznacza, że usług nie będzie.

Oznacza jednak, że Plan Ogólny nie wykorzystuje dostępnego instrumentu do ustanowienia dodatkowych przestrzennych standardów ich dostępności.

Ambicja czy nadmiarowa rezerwa?

Na tym etapie nie ma podstaw, żeby stwierdzić, że przyjęcie tak dużej chłonności jest błędem.

Przepisy pozwalają gminie wykorzystać szczególne potrzeby zapisane w Strategii, a autorzy dokumentu przedstawili rachunek prowadzący do wartości 10 tys.

Są również racjonalne argumenty na rzecz pozostawienia terenów pod rozwój.

Jeżeli gmina stworzy atrakcyjne miejsca pracy, poprawi transport, wykorzysta S5 i kolej oraz skutecznie przyciągnie mieszkańców z aglomeracji wrocławskiej, dzisiejsza rezerwa może okazać się potrzebna.

Ale odwrotny scenariusz również istnieje.

Jeżeli prognozowany rozwój gospodarczy nie nastąpi, napływ ludności będzie słabszy niż założono, a spadek demograficzny będzie zbliżony do prognozy GUS, Żmigród pozostanie z bardzo dużą podażą potencjalnych terenów mieszkaniowych.

I wtedy pojawia się kolejne pytanie:

czy szeroka możliwość zabudowy będzie wspierała zwarte miejscowości, czy może sprzyjać dalszemu rozpraszaniu zabudowy i zwiększaniu kosztów infrastruktury?

To właśnie powinno być jednym z kryteriów oceny Planu Ogólnego.

Trzy liczby, trzy różne historie

Cały mechanizm można zamknąć w trzech liczbach:

3060

wynik podstawowego obliczenia zapotrzebowania na nową zabudowę.

10 000

maksymalny wariant przyjęty na podstawie szczególnych potrzeb wskazanych w Strategii Rozwoju.

9308

rzeczywista chłonność niezabudowanych terenów mieszkaniowych wyznaczonych w analizowanym projekcie.

I do tego czwarta liczba:

12 489

tylu mieszkańców według wykorzystanej prognozy GUS ma pozostać w gminie w 2043 roku.

To właśnie zestawienie powoduje, że Plan Ogólny Żmigrodu zasługuje na analizę znacznie głębszą niż oglądanie kolorowej mapy.

Pytania, na które warto uzyskać odpowiedź od gminy

Przedstawione dokumenty pozwalają postawić kilka bardzo konkretnych pytań.

Jakie inwestycje gospodarcze i jaka liczba nowych miejsc pracy uzasadniają przyjęcie potrzeb mieszkaniowych odpowiadających 4900 mieszkańcom?

Jak rzeczywiste saldo migracji Żmigrodu z ostatnich lat ma się do scenariusza suburbanizacyjnego przyjętego w Strategii?

Dlaczego zdecydowano się wykorzystać aż 9308 z 10 000 potencjalnej chłonności, zamiast pozostawić większy margines?

Czy gmina analizowała koszty uzbrojenia i obsługi infrastrukturalnej terenów, które dziś pozostają niezabudowane?

Dlaczego przy tak dużej potencjalnej skali rozwoju nie ustalono gminnych standardów dostępności infrastruktury społecznej?

I wreszcie:

które konkretnie miejscowości oraz działki otrzymały największy dodatkowy potencjał mieszkaniowy dzięki podniesieniu zapotrzebowania z 3060 do 10 000?

Bo to ostatnie pytanie prowadzi już do następnego etapu naszej analizy.

Nie do wzorów.

Do mapy.

I do konkretnych działek. uzasadnienie+planu+ogólnego+gm…

Radio DTR będzie analizować kolejne wersje Planu Ogólnego oraz dokumentację konsultacji, aby ustalić, gdzie dokładnie znalazła się dodatkowa rezerwa pod zabudowę i jak zmieniała się podczas procedury.