Plan ogólny gminy Zawonia przynosi liczbę, która na pierwszy rzut oka wygląda absurdalnie: tereny mieszkaniowe mają teoretyczną chłonność dla niemal 44 tysięcy osób, podczas gdy wyliczone zapotrzebowanie na nową zabudowę odpowiada 2676 mieszkańcom. To nie oznacza, że Zawonia planuje stać się kilkudziesięciotysięcznym miastem. Liczba ma jednak bardzo realne konsekwencje. Może bowiem przesądzać o tym, że nowych terenów mieszkaniowych poza już wyznaczonymi strefami nie będzie można dopisać.
Kolorowa mapa planu ogólnego może wyglądać niewinnie. Jedna działka jest żółta, inna zielona, jeszcze inna wpada w strefę otwartą. Dla właściciela nieruchomości za tym kolorem mogą jednak stać bardzo konkretne konsekwencje: czy w przyszłości będzie można tam wybudować dom, czy też grunt pozostanie poza obszarem zabudowy.
W Zawoni o granicach tej przyszłości decyduje między innymi matematyka.
I właśnie matematyka projektu planu daje wynik, któremu warto przyjrzeć się znacznie uważniej.
43 997 osób. Co właściwie oznacza ta liczba?
Autorzy planu policzyli tzw. chłonność terenów niezabudowanych, znajdujących się w strefach umożliwiających zabudowę mieszkaniową.
Pod uwagę wzięto trzy podstawowe typy stref:
- SW – zabudowę mieszkaniową wielorodzinną,
- SJ – zabudowę mieszkaniową jednorodzinną,
- SZ – zabudowę zagrodową.
Największy zasób gruntów znajduje się zdecydowanie w strefie jednorodzinnej. W projekcie wykazano tam 8 200 610 m² terenów niezabudowanych lub luk w istniejącej zabudowie. Dla zabudowy wielorodzinnej jest to 96 136 m², a dla zagrodowej 530 602 m².
Następnie powierzchnię przeliczono według określonych wskaźników intensywności zabudowy, udziału funkcji mieszkaniowej i prognozowanej powierzchni mieszkania przypadającej na jednego mieszkańca.
Z obliczeń wyszło:
2 217 436,42 m² potencjalnej powierzchni użytkowej mieszkań.
Po podzieleniu jej przez przyjęte 50,4 m² na mieszkańca projektant otrzymał wynik:
43 997 osób.
To właśnie chłonność.
Nie jest to prognoza liczby mieszkańców Zawoni.
Nie oznacza również, że w gminie powstanie prawie 44 tysiące miejsc do zamieszkania.
To wartość teoretyczna wynikająca ze sposobu liczenia określonego dla planów ogólnych.
Problem zaczyna się jednak chwilę później.
Bo Zawonia potrzebuje miejsca nie dla 44 tysięcy, lecz dla 2676 osób
W innym miejscu dokumentu policzono zapotrzebowanie na nową zabudowę mieszkaniową.
Do obliczeń wykorzystano prognozowaną liczbę mieszkańców wynoszącą 6329 osób, którą zgodnie z metodologią zwiększono o 5 proc. Otrzymano w ten sposób wartość 6645 osób.
Uwzględniono również obecną powierzchnię mieszkań w gminie – 200 079 m² – oraz przewidywany wzrost powierzchni mieszkaniowej przypadającej na jednego mieszkańca.
W 2024 roku było to według dokumentu 34 m² na osobę.
Do prognozy przyjęto natomiast aż 50,4 m².
Po podstawieniu danych do wzoru wyszło, że zapotrzebowanie na nową zabudowę odpowiada:
2676 mieszkańcom.
I dopiero zestawienie tych dwóch liczb pokazuje skalę problemu.
43 997 osób chłonności.
2676 osób zapotrzebowania.
Chłonność stanowi zatem według samego dokumentu aż 1644 proc. zapotrzebowania.
Szesnaście razy więcej niż potrzeba
Można powiedzieć prościej.
Według modelu planistycznego terenów mieszkaniowych wystarcza na potencjał ponad 16 razy większy niż obliczone zapotrzebowanie na nową zabudowę.
I właśnie tutaj liczba przestaje być jedynie ciekawostką statystyczną.
Autorzy uzasadnienia wskazują, że suma chłonności powinna mieścić się pomiędzy 70 a 130 proc. wartości zapotrzebowania.
Zawonia ma według wyliczenia 1644 proc.
Konsekwencję dokument opisuje jednoznacznie: skoro chłonność przekracza dopuszczalny próg, nie jest dopuszczalne wyznaczanie dodatkowych stref mieszkaniowych na pozostałych obszarach gminy.
I to właśnie jest informacja najważniejsza dla właścicieli gruntów.
„Miejsca jest za dużo”, choć na twojej działce budować nie można
Wyobraźmy sobie właściciela pola położonego obok istniejącej zabudowy.
Chciałby w przyszłości podzielić grunt i przeznaczyć część pod domy.
Nie musi jednak mieć znaczenia, że w jego wsi pojawi się popyt na działki albo że do nieruchomości prowadzi droga.
Na poziomie całej gminy matematyka może już mówić:
terenów mieszkaniowych jest wystarczająco dużo.
I tutaj pojawia się najciekawsze pytanie całego planu:
czy teoretyczna chłonność terenów, które w rzeczywistości mogą przez dziesięciolecia pozostać niezabudowane, nie blokuje rozwoju innych nieruchomości?
To nie jest zarzut wobec gminy. Metodologia wynika z przepisów i zasad sporządzania planów ogólnych.
Ale skutek odczuwa już konkretny właściciel.
Bo system nie pyta wyłącznie o to, gdzie ludzie rzeczywiście chcą budować.
Najpierw liczy również to, gdzie teoretycznie mogliby budować.
8,2 miliona metrów kwadratowych robi różnicę
Warto jeszcze raz spojrzeć na źródło wyniku.
Spośród terenów niezabudowanych uwzględnionych w obliczeniu:
96 136 m² przypada na strefy wielorodzinne,
8 200 610 m² na jednorodzinne,
530 602 m² na zagrodowe.
Największym składnikiem całej kalkulacji jest więc zabudowa jednorodzinna.
I tu przy kolejnym materiale warto zejść już poziom niżej.
Nie pytać tylko, ile tych terenów jest.
Trzeba sprawdzić:
gdzie są.
Czy znajdują się w Zawoni, Czeszowie, Sędzicach, Rzędziszowicach czy mniejszych miejscowościach?
Czy mają wodociąg?
Czy mają kanalizację?
Czy mają drogę?
Czy właściciele rzeczywiście zamierzają je zabudowywać?
Czy część z nich znajduje się w obowiązujących od lat planach, ale dotąd żadna inwestycja tam nie powstała?
Bo teren może istnieć w obliczeniach, a nie istnieć na rynku.
Matematyczna działka nie zawsze jest działką budowlaną jutro rano
To również trzeba wyraźnie zaznaczyć.
Chłonność 43 997 osób nie oznacza, że na wszystkich tych terenach można natychmiast rozpocząć budowę.
Plan ogólny wyznacza ramy przyszłego zagospodarowania. Sam dokument podkreśla, że nie określa jeszcze szczegółowego przeznaczenia każdej nieruchomości, lecz katalog funkcji, które później mogą zostać doprecyzowane w planach miejscowych.
Dlatego liczby 43 997 nie należy sprzedawać mieszkańcom jako informacji:
„Zawonia przygotowała miejsce dla 44 tysięcy nowych mieszkańców”.
To byłoby nieprawdziwe.
Prawdziwe jest natomiast coś innego:
system planistyczny uznał istniejący potencjał terenów mieszkaniowych za tak ogromny, że dalsze wyznaczanie takich stref zostało ograniczone.
I to już jest bardzo realne.
A czy infrastruktura pomieści choć część tego potencjału?
Jest jeszcze jedna rzecz, która powinna zostać zestawiona z tymi obliczeniami.
Projekt planu przyznaje, że zasięg stref i obszarów uzupełnienia zabudowy był ograniczany tam, gdzie brakuje podstawowych sieci infrastruktury technicznej.
To oznacza, że przy kolejnej analizie trzeba zestawić chłonność nie tylko z mapą, lecz również z:
wodociągami, kanalizacją, drogami, szkołami i innymi usługami publicznymi.
Bo być może prawdziwe pytanie nie brzmi:
„czy Zawonia ma jeszcze teren pod budowę?”
Tylko:
„ile z tych terenów rzeczywiście da się rozsądnie zagospodarować?”
Najważniejsza linia nie przebiega więc pomiędzy 43 997 a 2676
Przebiega pomiędzy działkami.
Po jednej stronie znajdą się nieruchomości, które znalazły się w strefach umożliwiających zabudowę.
Po drugiej takie, które do tych stref nie trafiły.
A kiedy dokument mówi jednocześnie, że dalszych stref mieszkaniowych wyznaczyć już nie można, ponieważ chłonność wynosi 1644 proc. zapotrzebowania, odpowiedź na pytanie, dlaczego konkretna działka znalazła się po jednej albo po drugiej stronie, nabiera zupełnie innego znaczenia.
Dlatego następny etap analizy powinien być dużo bardziej konkretny.
Nie kolejne wzory.
Nie kolejne kolory na mapie.
Tylko działki.
Które dostały możliwość zabudowy? Które jej nie dostały? Kto o zmianę wnioskował? Które wnioski uwzględniono? I czy podobne nieruchomości potraktowano według tych samych zasad?
Bo plan ogólny Zawoni zaczyna się od matematyki.
Ale jego skutki mogą zostać zapisane już nie w tabelach, tylko w wartości i przyszłości konkretnych gruntów.
Szczytnicka ma się mocno zmienić. Drzewa, droga rowerowa i przebudowany przystanek Reja
Biogazownia w Planie Ogólnym: ponad 3 tysiące hektarów możliwości. Ale gdzie naprawdę?
Strzelin, Strzelce, teraz Trzebnica. Z jakim planem Agata Lisiewicz-Kaleta obejmuje zadłużony szpital?
WYBORCZA RULETKA: Cztery smoki po prawej stronie. Kto komu zabiera wyborców?
Czytaj dalej
Ten temat ma ciąg dalszy
Wybraliśmy teksty, które naturalnie prowadzą czytelnika dalej.