Ponad 24 tys. widzów na koncertach, 16 tys. podczas największych imprez sportowych, druga mniejsza hala, ponad 105 tys. metrów kwadratowych powierzchni i szacowany koszt około 900 mln zł. Wrocław ma już studium wykonalności dla zagospodarowania terenu obok Tarczyński Areny. Nie oznacza to jednak, że budowa została przesądzona. Właśnie teraz zaczynają się najważniejsze pytania: kto miałby za nią zapłacić, czy taki obiekt rzeczywiście może na siebie zarabiać i jak pogodzić inwestycję z ochroną przyrody.
„Dziura” obok wrocławskiego stadionu od lat jest jednym z najbardziej charakterystycznych przykładów niedokończonej inwestycyjnej historii miasta. W miejscu, w którym miała powstać galeria handlowa, pozostał rozległy niezagospodarowany teren. Miasto próbowało znaleźć dla niego inwestora i sprzedać nieruchomość. Teraz na stole znajduje się kolejny scenariusz – budowa dużego kompleksu widowiskowo-sportowego.
Tym razem nie są to już wyłącznie luźne pomysły. Powstało studium wykonalności i rentowności przygotowane przez firmę Orison, a teren przez 12 miesięcy badali naukowcy z Wydziału Nauk Biologicznych Uniwersytetu Wrocławskiego.
Jednocześnie trzeba mocno zaznaczyć jedno: decyzji o budowie hali nie ma.
Dwie hale zamiast jednej
Koncepcja zakłada powstanie jednego kompleksu z dwiema halami.
Czytaj dalej
Powiązany temat
Największa podczas koncertów mogłaby pomieścić ponad 24 tys. widzów. Przy wydarzeniach sportowych – między innymi meczach koszykówki, siatkówki czy piłki ręcznej – przewidziano około 16 tys. miejsc.
Oznaczałoby to możliwość organizowania we Wrocławiu wydarzeń rangi mistrzostw Europy czy mistrzostw świata, które obecnie wymagają obiektów o większej pojemności niż istniejące miejskie hale.
Druga, mniejsza hala miałaby około 4000 metrów kwadratowych powierzchni. Przewidziano w niej mecze lokalnych drużyn z publicznością do około 2000 osób, treningi, zajęcia sportowe, konferencje i szkolenia oraz koncerty dla 3000–3500 widzów.
I właśnie ta część koncepcji może być szczególnie istotna dla codziennego funkcjonowania obiektu. Wielkie koncerty czy międzynarodowe turnieje odbywają się stosunkowo rzadko. Mniejsza przestrzeń daje możliwość wykorzystywania kompleksu również pomiędzy największymi wydarzeniami.
Ponad 105 tys. metrów kwadratowych
Mówimy o inwestycji ogromnej.
Cały kompleks miałby około 105,5 tys. metrów kwadratowych powierzchni i pięć poziomów – od kondygnacji znajdującej się około sześciu metrów pod ziemią po kondygnację techniczną na wysokości około 20 metrów.
Pod ziemią przewidziano między innymi parkingi VIP, miejsca dla autokarów, zaplecze sceniczne, magazyny oraz szatnie.
Pojawia się też element wynikający z nowych realiów bezpieczeństwa. Podziemna część obiektu mogłaby pełnić funkcję miejsca doraźnego schronienia.
Na dachu mniejszej hali zaplanowano z kolei około 0,7 hektara zieleni dostępnej dla mieszkańców. W otoczeniu kompleksu miałyby znaleźć się również place zabaw, boiska i skatepark.
900 milionów złotych. I tu zaczyna się zasadnicze pytanie
Szacowany koszt przedsięwzięcia wynosi około 900 mln zł.
To liczba, która robi wrażenie, ale równie ważne jest to, czego dzisiaj jeszcze nie wiadomo.
Nie został przedstawiony ostateczny model finansowania inwestycji. Nie wiadomo więc, jaka część pieniędzy miałaby pochodzić bezpośrednio z budżetu miasta, czy pojawiłby się partner prywatny, finansowanie zewnętrzne, kredyt, emisja obligacji albo jeszcze inna konstrukcja.
Wiceprezydent Wrocławia Jakub Mazur podkreśla, że miasto prowadziło wcześniej rozmowy z inwestorami mającymi doświadczenie przy podobnych projektach. Jednocześnie zaznacza, że decyzja o tym, czy, kiedy i w jaki sposób hala miałaby powstać, jeszcze nie zapadła.
To ważne rozróżnienie.
Wrocław nie zdecydował dziś o wydaniu 900 mln zł. Ma studium inwestycji, której koszt na obecnym etapie oszacowano na taką kwotę.
Czy hala naprawdę może sama na siebie zarobić?
To najciekawsza część całej analizy.
Autorzy studium porównali wyniki innych dużych hal działających w Polsce. Według przywołanych danych za 2023 rok TAURON Arena Kraków osiągnęła dodatni wynik EBITDA na poziomie 1,45 mln zł, PreZero Arena Gliwice – 829 tys. zł, a ERGO ARENA w Gdańsku i Sopocie – 1,09 mln zł.
To pokazuje, że wielka hala nie musi być obiektem generującym wyłącznie bieżące straty.
Ale między stwierdzeniem „hala może zarabiać na codziennym funkcjonowaniu” a stwierdzeniem „hala spłaci swoją budowę” znajduje się ogromna różnica.
EBITDA nie uwzględnia między innymi amortyzacji ani kosztów finansowania. Dodatni wynik operacyjny nie oznacza więc automatycznie, że przychody obiektu wystarczą również na spłatę setek milionów złotych wydanych na jego powstanie.
Jeżeli przyszła dyskusja o inwestycji ma być uczciwa, trzeba będzie te dwie kwestie konsekwentnie rozdzielać.
Hala może być zdolna do finansowania swojego funkcjonowania, a jednocześnie jej budowa może wymagać ogromnego zaangażowania pieniędzy publicznych.
Na czym właściwie zarabiają takie obiekty?
Nie tylko na biletach.
Źródłem przychodów są między innymi wynajem przestrzeni, gastronomia, reklama, sponsoring, parkingi, konferencje, kongresy i imprezy firmowe.
Dlatego tak istotna jest liczba dni, w których obiekt rzeczywiście pracuje.
Wielka hala wykorzystywana kilkadziesiąt razy w roku to zupełnie inny model ekonomiczny niż kompleks, w którym jednego dnia odbywa się trening lub lokalny mecz, kolejnego konferencja, a w weekend kilkunastotysięczny koncert.
I właśnie dlatego ocena rentowności inwestycji nie powinna ograniczać się do pytania, ile osób zmieści się na trybunach.
Znacznie ważniejsze będzie to, ile wydarzeń rocznie można realnie pozyskać i ile pieniędzy każde z nich pozostawi operatorowi obiektu oraz miastu.
60 tysięcy ludzi w jednym miejscu
Położenie obok Tarczyński Areny ma oczywistą zaletę – istniejącą infrastrukturę komunikacyjną.
W promieniu 1,5 kilometra znajdują się przystanki 16 dziennych linii tramwajowych i autobusowych. W pobliżu działa stacja kolejowa Wrocław Stadion, teren znajduje się przy Autostradowej Obwodnicy Wrocławia, niedaleko lotniska oraz połączenia z A4.
Jednocześnie powstanie kolejnego ogromnego obiektu tworzy zupełnie nowe wyzwanie.
Jeżeli wydarzenia odbywałyby się jednocześnie na stadionie i w nowej hali, w rejonie al. Śląskiej mogłoby znaleźć się ponad 60 tys. widzów.
Według założeń przedstawionych przez Tarczyński Arenę transport publiczny byłby w stanie przewieźć około 52 tys. osób w ciągu 1–1,5 godziny. W promieniu 1,2 kilometra ma być również około 3750 miejsc parkingowych i 100 stanowisk dla autokarów.
To liczby imponujące na papierze.
Przed podjęciem decyzji warto jednak sprawdzić je również dla najbardziej niekorzystnego scenariusza: dwóch dużych wydarzeń kończących się niemal jednocześnie.
Bo właśnie wtedy teoria transportowa spotka się z korkami, tramwajami, pociągami, pieszymi i tysiącami samochodów.
Przyroda już tam jest
Historia „dziury” ma jeszcze jeden nieoczekiwany skutek.
Przez lata niezagospodarowany teren zaczął żyć własnym życiem. Pojawiły się tam rośliny, ptaki i płazy.
Dlatego przez pełne 12 miesięcy prowadzono inwentaryzację przyrodniczą obejmującą wszystkie pory roku.
Badania wykazały obecność kilku rzadkich i chronionych gatunków ptaków oraz płazów. Jednocześnie część siedlisk została opanowana przez inwazyjne gatunki roślin.
Według przedstawionych wyników inwestycja jest możliwa, ale wymagałaby kompensacji przyrodniczej, między innymi odtworzenia siedlisk w innym miejscu na podobnej powierzchni.
Ostatecznych warunków nie ustali jednak inwestor ani autorzy koncepcji. Określi je Regionalny Dyrektor Ochrony Środowiska.
To kolejny element, który może wpłynąć zarówno na projekt, harmonogram, jak i ostateczny koszt przedsięwzięcia.
„Dziura” ma długą historię
Dzisiejsza koncepcja jest również interesująca z innego powodu.
Jeszcze kilka lat temu miasto próbowało sprzedać teren prywatnemu inwestorowi. W 2023 roku działkę o powierzchni około 5,5 hektara oferowano za blisko 84 mln zł. W późniejszych planach pojawiała się między innymi hala widowiskowo-sportowa na około 15 tys. osób wraz z zabudową towarzyszącą.
Chętnych jednak nie znaleziono.
Obecna koncepcja idzie znacznie dalej. Mowa już nie o hali na około 15 tys. osób, ale o kompleksie z dużą areną mogącą podczas koncertu przyjąć ponad 24 tys. widzów oraz drugą halą wielofunkcyjną.
Można więc powiedzieć, że zmieniła się nie tylko skala projektu. Zmienia się również sposób myślenia o tym terenie.
Hala może być potrzebna. To jeszcze nie odpowiedź na pytanie, czy trzeba ją zbudować
Argumentów przemawiających za takim obiektem jest sporo.
Wrocław jest dużym miastem, ma rozbudowaną bazę hotelową, port lotniczy, kolej i autostrady, a jednocześnie nie posiada nowoczesnej hali pozwalającej regularnie organizować największe europejskie wydarzenia sportowe i koncertowe.
Miasto wskazuje również, że w promieniu dwóch godzin podróży mieszka około 9,8 mln ludzi.
To poważny potencjalny rynek.
Jednocześnie inwestycja za około 900 mln zł jest przedsięwzięciem na tyle dużym, że sama odpowiedź na pytanie „czy taka hala byłaby atrakcyjna?” nie wystarczy.
Trzeba odpowiedzieć jeszcze na kilka znacznie trudniejszych pytań.
Kto zapłaci za budowę? Ile wyniesie koszt finansowania? Ile wydarzeń rocznie rzeczywiście uda się pozyskać? Jakie przychody wygeneruje kompleks? Jaki będzie roczny koszt jego utrzymania? Co stanie się z bilansem przedsięwzięcia, jeśli budowa okaże się droższa od dzisiejszych 900 mln zł? I wreszcie – jaki udział w ryzyku inwestycji weźmie na siebie prywatny biznes, jeżeli rzeczywiście jest to projekt o dużym potencjale komercyjnym?
Dopiero odpowiedzi na te pytania pokażą, czy mamy przed sobą projekt atrakcyjny przede wszystkim na wizualizacjach, czy inwestycję, którą Wrocław rzeczywiście jest w stanie racjonalnie zrealizować.
Na razie „dziura” przy stadionie nie znika.
Ale po kilkunastu latach pojawił się jeden z najbardziej konkretnych pomysłów na to, czym mogłaby zostać zastąpiona.
Autobus zniknął 1 października. Cztery dni później ma wrócić. Presja pokazała, że rozwiązanie było możliwe
Student Day na Partynicach. Wyścigi konne, Dziki Zachód i studenckie miasteczko
Oleszki na granicy katastrofy humanitarnej. We Wrocławiu odbędzie się apel o pomoc dla mieszkańców
K-pop, hanbok i koreańskie smaki. Korea Day 2026 już 10 października we Wrocławiu
Czytaj dalej
Ten temat ma ciąg dalszy
Wybraliśmy teksty, które naturalnie prowadzą czytelnika dalej.