Deweloperzy coraz częściej sprzedają mieszkańcom obietnicę bezpieczeństwa. Problem w tym, że „bezpieczne podziemie” nie zawsze oznacza schron. Czasem to tylko mocniejsza piwnica z ładnym certyfikatem.
Safetywashing zamiast schronów. Bezpieczeństwo na papierze czy pod stopami?
Najpierw był greenwashing, czyli zielony listek na opakowaniu i sugestia, że produkt ratuje planetę, choć w praktyce ratował głównie sprzedaż. Teraz na rynku mieszkaniowym pojawia się jego młodszy brat: safetywashing. Mechanizm jest podobny. Nie sprzedaje się już ekologicznego sumienia, lecz poczucie bezpieczeństwa.
W materiałach reklamowych nowych inwestycji coraz częściej pojawiają się hasła o „bezpiecznym schronieniu”, „podwyższonej odporności konstrukcji” albo „przestrzeniach ochronnych”. Brzmi poważnie. Problem polega na tym, że między mocniejszą piwnicą, miejscem doraźnego schronienia, ukryciem a prawdziwym schronem istnieje zasadnicza różnica. I nie jest to różnica akademicka, lecz taka, która w sytuacji zagrożenia może zdecydować o życiu.
Autor opinii, inżynier budownictwa Piotr Jarosz, zwraca uwagę, że na rynku pojawił się także osobny biznes certyfikatów bezpieczeństwa. Prywatne podmioty proponują inwestorom dokumenty, które mogą wyglądać wiarygodnie w prospekcie sprzedażowym, choć nie zawsze oznaczają realną ochronę ludzi. Jak pisze autor, problemem nie jest wyłącznie sam certyfikat, lecz przepaść między tym, co faktycznie potwierdza, a tym, co rozumie kupujący mieszkanie.
MDS, ukrycie i schron to nie to samo
Miejsce doraźnego schronienia może chronić przed odłamkami, gruzem czy skutkami zawalenia części budynku. Ukrycie daje wyższy poziom ochrony konstrukcyjnej. Prawdziwy schron musi jednak spełniać więcej warunków. Ma być szczelny, odporny na falę uderzeniową, zabezpieczony przed skażonym powietrzem, dymem, pyłem radioaktywnym i gazami.
To właśnie szczelność jest granicą, której zwykła piwnica nie przeskoczy, choćby dostała marketingową pelerynę superbohatera. W czasie wybuchu czy pożaru zagrożeniem nie są wyłącznie odłamki. Groźne jest również powietrze, które z ogromnym ciśnieniem przedostaje się każdą szczeliną.
Finlandia pokazuje, że można inaczej
W materiale przywołano przykład Finlandii, gdzie schrony są standardem, a nie luksusowym dodatkiem do folderu sprzedażowego. Fińskie przepisy wymagają budowy pełnego schronu w budynkach mieszkalnych powyżej określonej powierzchni. Co istotne, nie tworzy się tam całej drabiny pośrednich kategorii, które później można opakować w miękkie hasła o bezpieczeństwie.
Według autora, fiński schron klasy S1 można wbudować w zwykły budynek mieszkalny. Na co dzień taka przestrzeń może pełnić funkcję komórek lokatorskich, magazynu czy pomieszczenia gospodarczego. W razie zagrożenia staje się schronem. To rozwiązanie praktyczne, a nie muzeum betonu pod blokiem.
Ile kosztuje realne bezpieczeństwo?
Najmocniejszy argument w tekście dotyczy kosztów. Autor podaje przykład schronu S1 dla 100 osób w Helsinkach. Samo wyposażenie schronowe — szczelne drzwi, zawory przeciwwybuchowe i instalacja oczyszczania powietrza — kosztowało około 25 tys. euro, czyli w zaokrągleniu około 1 tys. zł na osobę. Po doliczeniu wzmocnień konstrukcyjnych, wyjścia zapasowego i pozostałych elementów koszt pełniejszego rozwiązania w nowym budynku nie powinien przekraczać około 10 tys. zł na chronioną osobę.
W praktyce oznaczałoby to wydatek rzędu około 2 proc. ceny mieszkania. Jednorazowo. A ochrona zostaje na dekady, także dla kolejnych mieszkańców.
Polski paradoks: przepisy są, ale rynek wybiera minimum
Autor wskazuje na istotny paradoks. Polskie prawo przewiduje ochronę ludności i budowle ochronne, ale konstrukcja wymagań sprawia, że pełny polski schron staje się bardzo drogi. W efekcie rynek wybiera rozwiązania tańsze i słabsze, bo formalnie można je przedstawić jako spełnienie obowiązku.
Dlatego w opinii pojawia się koncepcja ukrycia budowanego w standardzie fińskiego schronu S1. Formalnie byłoby to polskie ukrycie, ale technicznie dawałoby znacznie wyższy poziom ochrony niż minimalne wymagania. To nie obchodzenie prawa, lecz budowanie ponad minimum. Czyli coś, co w budownictwie powinno brzmieć normalnie, choć w folderach sprzedażowych zwykle przegrywa z marmurem w lobby.
Najważniejsze pytanie powinien zadać kupujący
Najsilniejszym narzędziem nie jest kolejny certyfikat, lecz świadomy nabywca. Kupujący mieszkanie powinien zapytać dewelopera nie o „bezpieczną przestrzeń”, lecz konkretnie: czy to jest MDS, ukrycie czy schron? Czy pomieszczenie jest szczelne? Czy ma filtrowentylację? Czy chroni przed falą uderzeniową i skażonym powietrzem? Czy zostało zgłoszone jako obiekt zbiorowej ochrony?
Bo „bezpieczne podziemie” może oznaczać wiele. Od realnego schronu po piwnicę z certyfikatem, który wygląda dobrze głównie w segregatorze.
Safetywashing sprzedaje poczucie bezpieczeństwa. Prawdziwy schron daje bezpieczeństwo. Różnica jest zasadnicza — i dobrze byłoby poznać ją przed podpisaniem aktu notarialnego, a nie dopiero wtedy, gdy syrena zawyje naprawdę.
Czytaj dalej
Ten temat ma ciąg dalszy
Wybraliśmy teksty, które naturalnie prowadzą czytelnika dalej.
