Ponad tysiąc potencjalnych samowoli ujawnionych dzięki zdjęciom z powietrza, kontrole przeprowadzane kilka lat po terminie oraz postępowania ciągnące się nawet 55 miesięcy. Najwyższa Izba Kontroli sprawdziła, jak pomorskie gminy, starostwa i inspektoraty nadzoru budowlanego chronią atrakcyjne turystycznie tereny przed nielegalną zabudową. Wniosek jest jednoznaczny: poszczególne urzędy posiadały informacje i narzędzia, lecz nie potrafiły połączyć ich w skuteczny system.
Domki letniskowe, przyczepy kempingowe, kontenery i popularne „domki holenderskie” coraz częściej pojawiają się nad jeziorami, w sąsiedztwie morza oraz na terenach chronionych przyrodniczo. Część takich obiektów stawiana jest legalnie. Inne powstają bez wymaganego pozwolenia, zgłoszenia albo w miejscach, w których miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego w ogóle nie dopuszcza zabudowy.
Najwyższa Izba Kontroli zbadała działania sześciu pomorskich samorządów: gmin Krokowa, Władysławowo, Karsin, Brusy oraz wiejskich gmin Kościerzyna i Chojnice. Kontrolą objęto również trzy starostwa powiatowe i trzy powiatowe inspektoraty nadzoru budowlanego. Sprawdzano okres od początku 2020 roku do sierpnia 2025 roku.
Ocena NIK nie pozostawia miejsca na urzędowy optymizm. Gminy, powiaty i nadzór budowlany nie przeciwdziałały samowolom skutecznie, a działania administracji były najczęściej doraźne, rozproszone i podejmowane dopiero po otrzymaniu zawiadomienia.
Z powietrza widać więcej niż zza urzędowego biurka
Najbardziej wymowny wynik przyniosła inwentaryzacja przeprowadzona w 2024 roku na terenach gmin Krokowa i Władysławowo. Analiza wykonana m.in. z wykorzystaniem materiałów lotniczych pozwoliła wskazać ponad 2900 potencjalnych nieprawidłowości związanych z zagospodarowaniem terenu. Wśród nich znalazły się 1044 obszary, na których mogły znajdować się samowole budowlane: 612 w gminie Krokowa i 432 we Władysławowie.
Czytaj dalej
Powiązany temat
Skutek był natychmiastowy. W latach 2020–2024 obie gminy skierowały do nadzoru budowlanego łącznie zaledwie 47 zgłoszeń. Po przeprowadzeniu inwentaryzacji tylko w 2025 roku wysłały ich 567.
Trudno o bardziej czytelny dowód, że problem nie pojawił się nagle. On wcześniej po prostu nie był systematycznie wyszukiwany.
Pozostałe cztery skontrolowane gminy nie przeprowadziły podobnego rozpoznania skali nielegalnej zabudowy. Samorządowcy tłumaczyli kontrolerom, że wykrywanie samowoli budowlanych nie jest zadaniem własnym gminy. NIK zwróciła jednak uwagę, że gminy posiadają wiele innych kompetencji, podczas wykonywania których mogą identyfikować podejrzane obiekty.
ilustracja do artykulu samowoliki z widokiem na morzePodatek pobierany, legalności nikt nie sprawdzał
Urzędy wiedziały, że na działkach znajdują się budynki lub obiekty rekreacyjne, ponieważ pobierały od nich podatek od nieruchomości. Nie zawsze sprawdzały jednak, czy zabudowa została ujawniona w ewidencji gruntów i budynków oraz czy powstała legalnie.
W gminie Krokowa podatek pobierano od trzech budynków letniskowych już od 2020 roku. Mimo to urząd nie powiadomił odpowiednio wcześnie nadzoru budowlanego o podejrzeniu samowoli. Ostatecznie obiekty zostały objęte legalizacją uproszczoną.
W Brusach podatek pobierano od obiektów stojących na trzech działkach, choć budynki nie były ujawnione w ewidencji. Jedna z nieruchomości obejmowała grunty rolne i nieużytki, na których możliwość zabudowy była znacznie ograniczona.
W gminie Kościerzyna urzędnicy nie weryfikowali prawidłowo części deklaracji podatkowych, mimo że posiadali informacje mogące wskazywać na występowanie samowoli. Z kolei w innych przypadkach gminy otrzymywały informacje o zalegalizowanych obiektach, ale nie naliczały podatku za wcześniejsze, nieprzedawnione lata.
W ten sposób administracja potrafiła jednocześnie nie dostrzegać samowoli i nie pobierać wszystkich należnych dochodów. Urzędowa sztuka patrzenia w dwie strony, lecz niekoniecznie na problem.
Ścieki, odpady i domki, których oficjalnie nie ma
Kolejnym źródłem wiedzy powinny być gminne ewidencje zbiorników bezodpływowych, przydomowych oczyszczalni, odbioru odpadów oraz przyłączeń do wodociągów i kanalizacji.
Kontrolerzy ustalili jednak, że pracownicy sprawdzający wywóz ścieków lub zawarcie umów na odbiór odpadów nie porównywali pozyskanych informacji z ewidencją budynków. Dochodziło więc do sytuacji, w których urząd kontrolował szambo przy obiekcie, którego formalnie nie powinno tam być, lecz nie przekazywał tej informacji nadzorowi budowlanemu.
We Władysławowie, w przypadku 18 spośród 40 zbadanych samowoli, urząd nie posiadał informacji o sposobie gromadzenia i usuwania nieczystości ciekłych. Nieruchomości nie były podłączone do kanalizacji, a ich właściciele nie zgłosili zbiorników bezodpływowych ani przydomowych oczyszczalni.
W gminie Karsin przez cztery lata nie sporządzano planów kontroli umów i opłat za wywóz nieczystości ciekłych. W trzech przypadkach, mimo ustalenia, że właściciele nie mieli umów na odbiór ścieków, gmina nie zorganizowała wywozu zastępczego.
Problem samowoli budowlanej przestaje w takim przypadku dotyczyć wyłącznie dokumentów i estetyki krajobrazu. Staje się zagrożeniem dla gleby, wód, przyrody i zdrowia ludzi.
Kontrole reaktywne, czyli urząd czeka na donos
NIK negatywnie oceniła również działania starostów oraz powiatowych inspektorów nadzoru budowlanego.
Starostwa nie planowały systematycznych kontroli terenów atrakcyjnych turystycznie. Sprawdzenia miały przeważnie charakter doraźny i dotyczyły głównie obowiązku usunięcia tymczasowych obiektów budowlanych.
W pięciu zbadanych przypadkach kontrolę wykonania obowiązku rozbiórki przeprowadzono od 92 do aż 1351 dni po terminie. Oznacza to, że obiekt, który miał zniknąć, mógł funkcjonować jeszcze przez kilka sezonów turystycznych.
Powiatowi inspektorzy nadzoru budowlanego również koncentrowali się przede wszystkim na sprawach, o których zostali wcześniej poinformowani. Nie prowadzili szeroko zakrojonych działań służących aktywnemu wykrywaniu samowoli. Jako jedną z przyczyn wskazywali braki kadrowe.
Kontrola wykazała jednak nie tylko niedobór ludzi, lecz także poważne problemy proceduralne. Postępowania przedłużano nawet do 55 miesięcy. Postanowienia o wstrzymaniu budowy wydawano ze zwłoką wynoszącą od 12 do 613 dni. Zdarzało się niewszczynanie postępowań egzekucyjnych, wielokrotne przesuwanie terminów rozbiórki oraz wydawanie decyzji legalizacyjnych mimo braków w dokumentacji.
Dwadzieścia lat ciszy może się opłacić
Najpoważniejszym skutkiem bezczynności może być możliwość skorzystania z uproszczonego postępowania legalizacyjnego.
Zgodnie z Prawem budowlanym, gdy od zakończenia nielegalnej budowy minęło co najmniej 20 lat, organ nadzoru wszczyna procedurę uproszczoną. Właściciel przedstawia m.in. inwentaryzację geodezyjną oraz ekspertyzę techniczną potwierdzającą, że obiekt nie zagraża ludziom i może być bezpiecznie użytkowany. W tym trybie nie stosuje się standardowej opłaty legalizacyjnej.
NIK zwraca uwagę, że opóźnione wykrywanie samowoli może prowadzić do legalizacji obiektów również na terenach, na których obowiązujące plany miejscowe lub ograniczenia związane z ochroną przyrody wykluczały zabudowę.
Powstaje więc niebezpieczna zależność: im dłużej administracja nie reaguje, tym korzystniejsza może stać się sytuacja właściciela samowoli. Prawo nie powinno premiować cierpliwego łamania przepisów, ale bezczynność urzędów może przynieść właśnie taki skutek.
Skuteczna egzekucja jest możliwa
Raport pokazuje jednak, że rozbiórki nie muszą pozostać wyłącznie zapisem w decyzji administracyjnej.
Powiatowy Inspektorat Nadzoru Budowlanego w Pucku wszczął w latach 2020–2025 łącznie 299 postępowań egzekucyjnych dotyczących obowiązku rozbiórki. W 245 przypadkach nielegalna zabudowa została usunięta.
To ważny kontrast. Problemem nie jest zatem całkowity brak instrumentów prawnych. Problemem bywa brak konsekwencji, koordynacji oraz odpowiednio szybkiego działania.
NIK chce połączyć urzędowe bazy
Najwyższa Izba Kontroli skierowała wniosek do ministra właściwego do spraw finansów o wprowadzenie obowiązku przekazywania organom podatkowym informacji o przyjętych zgłoszeniach budowy obiektów podlegających podatkowi od nieruchomości.
Wójtowie i burmistrzowie powinni natomiast stworzyć mechanizmy pozwalające wychwytywać podejrzenia samowoli podczas:
- ustalania podatku od nieruchomości;
- przyłączania obiektów do wodociągów i kanalizacji;
- obejmowania nieruchomości systemem odbioru odpadów;
- kontroli zbiorników bezodpływowych i wywozu ścieków;
- wydawania zezwoleń na sprzedaż alkoholu.
Kluczowy ma być przepływ informacji pomiędzy wydziałami urzędu. Jeżeli referat podatkowy wie o budynku, dział gospodarki komunalnej kontroluje jego szambo, a przedsiębiorstwo wodociągowe dostarcza mu wodę, obiekt nie powinien pozostawać niewidzialny dla komórki odpowiedzialnej za ład przestrzenny.
Krajobraz nie obroni się sam
Raport NIK opisuje kontrolę przeprowadzoną na Pomorzu, ale ujawniony mechanizm może występować również w innych regionach turystycznych. Dotyczy terenów nad jeziorami, w górach, w pobliżu rzek, lasów, parków krajobrazowych i rezerwatów.
Nielegalna zabudowa nie powstaje wyłącznie dlatego, że ktoś postawił domek bez zgłoszenia. Rozrasta się także dlatego, że kolejne urzędy dysponują fragmentami wiedzy, lecz żaden nie składa ich w całość.
Samowola może mieć numer podatkowy, przyłącze wodne, umowę na odpady, zbiornik na ścieki, a nawet zezwolenie na działalność gospodarczą. Wciąż jednak przez lata pozostawać samowolą, której oficjalnie nikt nie zauważa.
Dopiero spojrzenie z powietrza pokazało skalę problemu. Teraz administracja powinna zejść na ziemię.
Czytaj dalej
Ten temat ma ciąg dalszy
Wybraliśmy teksty, które naturalnie prowadzą czytelnika dalej.
